Balkony bez tajemnic: rewolucja w przepisach od 20 września 2026

Od 20 września 2026 roku właścicieli i projektantów budynków mieszkalnych w Polsce czekają istotne zmiany w przepisach budowlanych dotyczących balkonów, loggii oraz dostępu do naturalnego światła. Nowe regulacje, przygotowane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, mają poprawić komfort mieszkańców i precyzyjnie określić, co może być uznane za obiekt przesłaniający światło.

Większa prywatność na balkonach – nowe obowiązki dla deweloperów

Jedną z najważniejszych nowości jest wprowadzenie obowiązku montażu pełnych przegród między sąsiadującymi balkonami w budynkach wielorodzinnych. Zgodnie z rozporządzeniem, od 20 września 2026 r. każdy balkon powstały na wspólnej płycie balkonowej będzie musiał być oddzielony od sąsiednich balkonów przegrodą o określonych parametrach:

• wysokość minimum 2,2 metra od poziomu posadzki;
• szerokość co najmniej równa szerokości balkonu, a jeśli balkon jest szerszy niż 2 metry – minimum 2 metry;
• przegroda musi być pełna, bez otworów, i przepuszczać nie więcej niż 50% światła (np. szkło matowe, luksfery);
• przegroda powinna uniemożliwiać zarówno podglądanie z boku, jak i z góry.

Ma to rozwiązać problem niskich, ażurowych ścianek, które dotychczas były powszechnie stosowane i nie gwarantowały prywatności. Ministerstwo Rozwoju podkreśla, że nowe przepisy mają zapewnić mieszkańcom komfort oraz poczucie intymności, eliminując możliwość zaglądania sąsiadów na balkon.

Warto zaznaczyć, że wyłączenie z obowiązku stosowania pełnych przegród dotyczyć będzie budynków wpisanych do rejestru zabytków – oczywiście tylko w zakresie objętym ochroną konserwatorską.

Balkony i loggie nie będą już przesłaniały światła

Nowe przepisy precyzyjnie określają, które elementy budynków są uznawane za przesłaniające dostęp do światła naturalnego. Od września 2026 roku:

• balkony, loggie, balustrady i gzymsy położone w odległości do 1,8 m od ściany budynku nie będą traktowane jako obiekty przesłaniające;
• oznacza to, że nie będą one brane pod uwagę przy ocenie dostępu światła do pomieszczeń w sąsiednich budynkach.

Ministerstwo argumentuje, że takie elementy ze względu na swoje rozmiary i często nieregularny kształt nie ograniczają dostępu do światła w istotny sposób. Pozostawia to jednak w mocy inne przepisy dotyczące odległości balkonów od granic działki – np. w budynkach o więcej niż czterech kondygnacjach balkon musi znajdować się minimum 3 metry od granicy, a w niższych – 1,5 metra.

Kto może decydować o rozbiórce lub wycince?

W przypadku obiektów takich jak maszty, kominy lub wieże, nowe regulacje przewidują, że mogą być one sytuowane co najmniej 10 metrów od okna lub innego elementu doświetlającego, o ile ich szerokość przesłaniająca nie przekracza 3 metrów. Co istotne, sąsiad nie może samodzielnie nakazać rozbiórki takiego obiektu – sprawę rozstrzygają odpowiednie organy administracyjne (nadzór budowlany), a spory mogą trafiać do sądu.

Nowością jest również doprecyzowanie, że drzewa i ich korony nie będą uznawane za obiekty przesłaniające w rozumieniu tych przepisów. Oznacza to, że nawet jeśli drzewo sąsiada zasłania okno, nie ma podstaw do żądania jego wycinki na podstawie nowych regulacji. Ewentualne spory o drzewa będą rozstrzygane na podstawie innych, odrębnych ustaw o ochronie przyrody.

Zmiany w ocenie dostępu światła – tylko stały pobyt ludzi

Od 20 września 2026 r. zmieni się także zasada oceny dostępu do naturalnego światła. Nowe przepisy wymagają zapewnienia odpowiedniego oświetlenia tylko w pomieszczeniach przeznaczonych na stały pobyt ludzi, czyli tam, gdzie te same osoby przebywają ponad 4 godziny na dobę. Dotychczas wymóg ten dotyczył także pomieszczeń przeznaczonych na czasowy pobyt (od 2 do 4 godzin).

Takie rozwiązanie ma uprościć proces projektowania i oceny budynków, a jednocześnie nie obniżać standardów mieszkań przeznaczonych do długotrwałego użytkowania.

Kogo dotyczą nowe przepisy? Kiedy wchodzą w życie?

Rozporządzenie obejmie inwestycje realizowane od 20 września 2026 roku. Oznacza to, że nowe wymagania będą miały zastosowanie do projektów, które uzyskają pozwolenie na budowę po tej dacie. Budynki już istniejące, a także projekty z pozwoleniem wydanym wcześniej, nie podlegają tym regulacjom.

Warto podkreślić, że – jak wynika z informacji resortu – na dzień 14 września 2026 r. projekt rozporządzenia nie został jeszcze opublikowany w Dzienniku Ustaw. Ostateczne brzmienie przepisów może się więc różnić od obecnie prezentowanych założeń, choć kluczowe zmiany są już szeroko komunikowane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii oraz media branżowe.

Nowe prawo – nowe wyzwania dla mieszkańców i inwestorów

Zmiany w przepisach to odpowiedź na sygnały o rosnącej potrzebie prywatności i komfortu w budynkach wielorodzinnych. Deweloperzy i architekci będą musieli uwzględnić nowe obowiązki na etapie projektowania, zwłaszcza w przypadku balkonów i loggii montowanych na jednej płycie. Z kolei właściciele nieruchomości powinni wiedzieć, że od września 2026 r. nie mogą już powoływać się na balkon sąsiada jako na przeszkodę w dostępie do światła – wyjątek stanowią tylko sytuacje niezgodne z innymi, obowiązującymi normami prawa budowlanego.

Wprowadzone zmiany mają szansę podnieść standard życia w polskich mieszkaniach, zapewniając jednocześnie równowagę między komfortem użytkowania własnej przestrzeni a prawami sąsiadów do światła i prywatności.