Dom na wsi z nowym obowiązkiem: oświadczenie o akceptacji uciążliwości rolniczych

Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi przygotowało przełomowe zmiany, które mają wprowadzić nowy obowiązek dla osób kupujących nieruchomości poza granicami administracyjnymi miast. Zgodnie z projektem ustawy, każdy nabywca domu lub działki na wsi będzie musiał podpisać przed notariuszem specjalne oświadczenie, potwierdzające świadomość i akceptację typowych uciążliwości związanych z prowadzeniem działalności rolniczej na sąsiednich gruntach.

Dlaczego powstał nowy obowiązek?

Ostatnie lata przyniosły dynamiczny wzrost liczby mieszkańców na terenach wiejskich, którzy nie są zawodowo związani z rolnictwem. Według danych GUS w 2020 roku działało 582,1 tys. gospodarstw utrzymujących zwierzęta, o 36,9% mniej niż dekadę wcześniej. Mimo to, liczba osób przeprowadzających się na wieś stale rośnie, co prowadzi do coraz częstszych konfliktów między rolnikami a nowymi sąsiadami.

Jak podkreśla Ministerstwo Rolnictwa, spory dotyczą przede wszystkim hałasu maszyn, zapachów produkcji zwierzęcej, pracy polowej w nocy oraz zwiększonego ruchu pojazdów rolniczych. Wielu mieszkańców, nieprzyzwyczajonych do codzienności wsi, domaga się ograniczeń dla rolników, co nierzadko kończy się pozwami sądowymi. W odpowiedzi na te problemy, resort rolnictwa postanowił wzmocnić ochronę produkcyjnej funkcji wsi i uporządkować zasady współistnienia.

Jak będzie wyglądało oświadczenie?

Projekt ustawy przewiduje, że podczas podpisywania aktu notarialnego kupujący nieruchomość poza miastem złoży oświadczenie o następującej treści:

• Nabywca potwierdza, że jest świadomy prowadzenia lub możliwości prowadzenia działalności rolniczej na sąsiednich nieruchomościach.
• Ma świadomość możliwych następstw tej działalności, w szczególności hałasu, zapachów, wzmożonego ruchu maszyn oraz prac polowych wykonywanych także w godzinach wieczornych i nocnych.
• Te okoliczności są mu znane i akceptowane.

Notariusze zwracają uwagę, że nowe przepisy oznaczają więcej formalności, a także potencjalny wzrost kosztów transakcji. Część prawników krytykuje też biurokratyczny charakter projektu, wskazując na konieczność analizy nie tylko działki objętej transakcją, ale i całego obrębu ewidencyjnego, co w praktyce może obejmować całą wieś.

Zmiany prawne: ochrona rolników i bezpieczeństwa żywnościowego

Wprowadzenie obowiązkowego oświadczenia to tylko część szeroko zakrojonych zmian. Projekt ustawy zakłada również:

• Zmianę w Kodeksie cywilnym – działalność rolnicza zostanie uznana za normalne korzystanie z nieruchomości, chyba że prowadzona jest niezgodnie z prawem lub zasadami prawidłowej gospodarki rolnej. To oznacza, że sąsiad, który chciałby pozwać rolnika, będzie musiał udowodnić, że te wyjątki mają miejsce.
• Zmianę w Kodeksie wykroczeń – prace rolnicze, które powodują hałas lub zakłócenia w nocy, nie będą traktowane automatycznie jako wykroczenie.

Jak podkreśla resort rolnictwa, celem jest ochrona podstawowej funkcji wsi – produkcji żywności, a co za tym idzie – bezpieczeństwa żywnościowego Polski. Problem dotyczy m.in. rozwoju gospodarstw zajmujących się produkcją zwierzęcą, które coraz częściej napotykają na protesty nowych mieszkańców oraz trudności z uzyskaniem pozwoleń na rozbudowę.

Konflikty na wsi – skąd się biorą?

Według badań przeprowadzonych na potrzeby projektu ustawy, najczęstsze źródła sporów to:

• zagospodarowanie przestrzenne i budowa nowych budynków,
• emisja zapachów z produkcji zwierzęcej,
• wykonywanie prac rolniczych poza standardowymi godzinami,
• mandaty dla rolników za hałas czy zanieczyszczenie dróg.

Rolnicy sygnalizują, że interwencje sąsiadów często kończą się dodatkowymi kontrolami lub utrudnieniami inwestycyjnymi, co skutecznie zniechęca do prowadzenia lub rozwoju gospodarstw.

Przejrzyste zasady mają ograniczyć konflikty i biurokrację

Nowe rozwiązania, choć krytykowane za wzrost formalności, mają umożliwić harmonijne współistnienie mieszkańców wsi i gospodarstw rolnych. Oświadczenie przy zakupie domu czy działki ma zwiększyć świadomość nabywców i ograniczyć liczbę niepotrzebnych spraw sądowych.

Jak zauważa projektodawca, legislacja będzie uzupełniona działaniami edukacyjnymi, w tym kampaniami informacyjnymi na temat specyfiki życia na wsi i znaczenia rolnictwa dla kraju. Ponadto przewidziano okres przejściowy: do postępowań wszczętych przed wejściem ustawy w życie stosować się będą stare zasady. Nowe przepisy mają wejść w życie 30 dni po ogłoszeniu.

Co oznacza nowy obowiązek dla kupujących?

Najważniejszą zmianą dla przyszłych właścicieli nieruchomości na wsi będzie konieczność potwierdzenia świadomości specyfiki życia w sąsiedztwie gospodarstw rolnych. Oznacza to akceptację nie tylko typowych niedogodności, ale i realiów, w których działalność rolnicza jest priorytetem dla społeczności lokalnej i państwa.

W efekcie, nabywca już na etapie transakcji otrzyma pełną, transparentną informację o charakterze otoczenia nieruchomości, co w założeniu ma prowadzić do mniejszej liczby konfliktów i większego wzajemnego zrozumienia na polskiej wsi.