Flipper z Łodzi traci mieszkanie na licytacji. Na księdze wieczystej 3,5 mln zł hipotek

Naprawdę trudno w to uwierzyć, gdy przez lata słuchaliśmy, jak Wojciech Orzechowski tłumaczył, że flipping to sprawdzona ścieżka do zysku. Tymczasem jego prywatne mieszkanie w Łodzi trafiło na elektroniczną licytację komorniczą, a w księdze wieczystej figuruje obciążenie hipotekami na łączną kwotę około 3,5 mln zł. Sprawa szybko obiegła ogólnopolskie media i wywołała gorącą dyskusję w środowisku inwestorów.

Lokal na czwartym piętrze z hipotekami wartymi dwa razy więcej niż cena wywoławcza

Na sprzedaż wystawiono mieszkanie o powierzchni ponad 87 m², położone na czwartym piętrze budynku przy ul. Senatorskiej w Łodzi. Komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Widzewa oszacował wartość rynkową nieruchomości na 1 066 000 zł, a cena wywoławcza w pierwszej licytacji wynosi 799 500 zł. Aby walczyć o lokal, trzeba wpłacić rękojmę w wysokości 106,6 tys. zł. Elektroniczny przetarg w Portalu Licytacji Komorniczych ma wystartować 18 listopada o godz. 10:00 i potrwać do 25 listopada do godz. 10:00; terminy na obejrzenie lokalu wyznaczono na 5 listopada.

Co wzbudza szczególne zainteresowanie czytelników i prawników, to zapisy w dziale IV księgi wieczystej. Z wpisu wynika, że nieruchomość jest obciążona hipotekami na łączną kwotę około 3,5 mln zł. Część obserwatorów zwraca uwagę, że obciążenia nie wynikają z klasycznych kredytów bankowych, lecz z zobowiązań wobec osób prywatnych. Taka struktura zadłużenia komplikuje obraz sytuacji i może zniechęcać licytujących, bo przy zakupie za mniej niż 800 tys. zł nowy właściciel przejmuje problem, który na papierze jest wielokrotnie wyższy.

Spółki powiązane z flipperem zalegają fiskusowi

Problem nie ogranicza się wyłącznie do prywatnego lokalu. Dane z Krajowego Rejestru Zadłużonych ujawniają, że spółka 2GO3.PL Sp. z o.o., której działalność została zawieszona w drugiej połowie 2025 roku, ma zaległości wobec Urzędu Skarbowego w Łodzi przekraczające 3 mln zł. W rejestrze widnieją też mniejsze zobowiązania innych podmiotów: Pośrednictwo Nieruchomości Orzechowski zalega fiskusowi ponad 32 tys. zł, a spółka Gut.pl, w której Orzechowski figuruje jako wspólnik, ponad 6 tys. zł.

Warto zaznaczyć, że spółka to odrębny podmiot od jej wspólników. Samo powiązanie z Orzechowskim nie oznacza automatycznie, że za wszystkie długi spółek odpowiada jego prywatny majątek. W praktyce jednak licytacja komornicza wskazuje, że egzekucja sięgnęła już po jego osobistą nieruchomość, a wizerunek eksperta, który uczynił z nieruchomości chleb powszedni, nabrał ciekawego, choć bolesnego wymiaru.

Fliper, który uczył, jak zarabiać, sam znalazł się w trudnym momencie

Orzechowski nie jest anonimowym inwestorem. Rozpoczynał działalność gospodarczą w 1997 roku, a pierwsze mieszkania kupował pod inwestycję w 2006 roku. Później testował różne modele: deweloperkę, najem długoterminowy i krótkoterminowy, kwatery pracownicze oraz klasyczny flipping. Od 2015 roku prowadzi warsztaty edukacyjne WIWN®, deklaruje ponad 350 zrealizowanych flipów, a na jego koncie są książki „Zarabiaj na Nieruchomościach” i „Wszystko o Flipach — 200 pytań do eksperta” oraz wydawanie dwumiesięcznika „Strefa Nieruchomości”. W mediach opisywał m.in. model „flipu 50/50”, w którym inwestor finansuje zakup i remont, a flipper szuka taniej nieruchomości; zysk dzielony jest potem pół na pół.

W odpowiedzi na medialne doniesienia sam zainteresowany potwierdził, że licytowany lokal należy do niego. Sprawa nie ma związku z jego działalnością flipperską, a flippy nadal stanowią trzon biznesu — przekonywał w rozmowie z portalem Wyborcza.biz. Dodał, że ma obecnie w realizacji około 20 projektów, które mają pozwolić ustabilizować jego sytuację finansową.

Schłodzenie rynku odbiera flipperom tlen

Planowana odbudowa płynności może jednak natrafić na barierę rynkową. Po wygaśnięciu programu Bezpieczny kredyt 2 proc. rynek mieszkaniowy wyraźnie wyhamował. Podaż osiągnęła rekordowe poziomy: w samym październiku na portalu Otodom dostępnych było ponad 59 tys. ofert mieszkań. Dla kupujących to czas spokoju i możliwości negocjacji, a dla flipperów — dłuższe oczekiwanie na nabywcę, kolejne raty kredytów i czynszów oraz większe ryzyko przy obrocie cesjami umów deweloperskich.

Model flipperski opiera się na szybkim obrocie: kupić taniej, wyremontować, sprzedać powyżej rynkowej wyceny. Gdy cykl wydłuża się o miesiące, kapitał zamarza, rosną koszty finansowania i marża topnieje. Dlatego nawet inwestor, który przez lata uczył innych dyscypliny finansowej, może w takim otoczeniu stracić przewagę. Zainteresowani licytacją muszą też liczyć się z procedurą, rękojmią i ryzykiem, że lokal jest obciążony długami wobec osób prywatnych. Część uczestników rynku uważa, że nawet dwudziestoprocentowy upust względem wyceny nie rekompensuje ryzyka przedłużającej się egzekucji i potencjalnych najemców, których trudno wyeksmitować.

Co licytacja mówi o ryzyku w nieruchomościach

Sprawa Orzechowskiego to dobra lekcja: nieruchomości nie są „bezpiecznym” aktywem w sensie automatycznego zysku. Każdy model — deweloperski, najem, flipping — niesie ryzyko straty, zwłaszcza przy długowym finansowaniu i niestabilnym popycie. Jak ostrzegają twórcy serwisu Deweloperuch.pl: inwestowanie to nie tylko obietnice wysokich zysków, ale przede wszystkim ryzyko straty. Przed powierzeniem komuś oszczędności warto więc zweryfikować historię, wiarygodność i kondycję finansową inwestora.

Ostateczny wynik licytacji poznamy pod koniec listopada. Jeśli lokal znajdzie nabywcę w pierwszym terminie, Orzechowski straci ostatnią prywatną nieruchomość zabezpieczającą wielomilionowe zobowiązania. Jeśli przetarg się nie uda, cena wywoławcza spadnie, a w tle nadal będą wisieć długi spółek i pytanie, czy kolejne flipy pozwolą odzyskać równowagę.