Kryzys zaufania na rynku mieszkaniowym: dlaczego Polacy patrzą na deweloperów coraz bardziej nieufnie?

Nastroje na polskim rynku mieszkaniowym są dziś bardziej skomplikowane niż kiedykolwiek. Najnowsze raporty i badania pokazują, że zaufanie do branży deweloperskiej gwałtownie spada, a pojęcie patodeweloperki stało się powszechnym określeniem realiów budowlanych. Paradoksalnie jednak, spadek zaufania nie przekłada się na wyraźny odpływ klientów od nowych inwestycji — sprzedaż mieszkań pozostaje wysoka, a zmiany regulacyjne, jak wprowadzenie jawności cen, wywołują zarówno zainteresowanie, jak i niepewność.

Patodeweloperka jako nowa norma — rekordowy wzrost sceptycyzmu

Według najnowszych edycji „Monitora nastrojów klientów nieruchomości” Otodom, aż 72% ankietowanych uznaje patodeweloperkę za zjawisko powszechne. To najwyższy odsetek w historii badań, co pokazuje, jak mocno zmieniło się postrzeganie rynku przez ostatnie miesiące. Zaufanie do deweloperów jest rekordowo niskie — tylko 14% respondentów ocenia branżę pozytywnie, a 44% wyraża negatywne opinie (wzrost o 8 punktów procentowych rok do roku). Jeszcze w trzecim kwartale 2025 roku pozytywna ocena sięgała 21%, ale trend jest wyraźnie spadkowy.

Oprócz negatywnych ocen, coraz więcej osób deklaruje brak zaufania do deweloperów (48%) i uważa, że firmy te nie opisują uczciwie swoich inwestycji (55% — wzrost o 6 p.p. względem wcześniejszego kwartału). Taki obraz pokazuje, że nie tylko jakość mieszkań, lecz także komunikacja i przejrzystość ofert są coraz częściej podważane przez klientów.

Jawność cen – więcej przejrzystości, więcej pytań

Jednym z kluczowych wydarzeń ostatnich miesięcy było wprowadzenie przepisów nakazujących deweloperom publikowanie nie tylko aktualnych cen mieszkań, ale także historii ich zmian. Ten ruch miał na celu zwiększenie transparentności i poprawę bezpieczeństwa transakcji. W praktyce jednak, jak zauważa Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, jawność cen wpłynęła na wzrost zainteresowania mieszkaniami od deweloperów, lecz jednocześnie nasiliła zamieszanie wokół wizerunku branży.

We wrześniu 2025 roku aż 25% potencjalnych nabywców deklarowało chęć zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, a kolejne 28% rozważało taką możliwość. To rekordowe wskazania, zwłaszcza w kontekście wcześniejszych miesięcy. Niemniej jednak, aż 55% badanych uważa, że deweloperzy nie są uczciwi w prezentowaniu swoich inwestycji, co potwierdza, że sama przejrzystość cenników nie wystarcza do odbudowy zaufania.

Rynek wtórny stabilny, ale bez wyraźnej przewagi

Mimo kryzysu wizerunkowego branży deweloperskiej, Polacy nie masowo uciekają na rynek wtórny. Chęć zakupu mieszkania z drugiej ręki deklaruje 49–50% ankietowanych — tyle samo co rok wcześniej. Oznacza to, że rozczarowanie deweloperami nie przekłada się na jednoznaczny wybór mieszkań używanych.

Co więcej, ceny mieszkań z rynku wtórnego podążają śladem tych z rynku pierwotnego. Właściciele indywidualni często intuicyjnie podnoszą ceny, jeśli w okolicy pojawia się nowa, droższa inwestycja deweloperska, co sprawia, że różnice cenowe między rynkami są coraz mniej odczuwalne.

Kto najbardziej obawia się wzrostu cen?

Nastroje cenowe na rynku są coraz bardziej pesymistyczne. Ponad połowa Polaków (53%) spodziewa się dalszego wzrostu cen mieszkań. Największymi pesymistami są młodzi w wieku 18–34 lata — aż 62% z nich przewiduje podwyżki. Wśród właścicieli nieruchomości i najemców długoterminowych, odsetek ten wynosi odpowiednio 56% i 55%. Osoby aktywnie poszukujące mieszkań są nieco bardziej ostrożne: tylko 48–49% spodziewa się dalszych wzrostów cen, co wynika z ich większej świadomości rynkowej i codziennego monitorowania ofert.

Paradoks zaufania: kupujemy mimo obaw

Choć negatywne emocje wobec deweloperów są rekordowo silne, sprzedaż nowych mieszkań nie słabnie. W czerwcu 2026 roku liczba sprzedanych nowych lokali była aż o 48% wyższa niż rok wcześniej, a rezerwacji objęto ok. 7 tys. mieszkań. Zmieniają się natomiast motywacje — jak podkreśla Katarzyna Kuniewicz, coraz częściej decydujemy się na zakup od dewelopera nie z powodu większego zaufania, lecz poczucia bezpieczeństwa wynikającego z nowych regulacji i większej przejrzystości rynku.

Oprócz tego rośnie grupa nabywców, dla których wybór między rynkiem pierwotnym a wtórnym nie ma większego znaczenia (33% badanych, wzrost o 3 p.p. rok do roku). To znak, że rozczarowanie ofertą deweloperską przekłada się na rosnącą obojętność wobec źródła zakupu, a decyzje są coraz bardziej pragmatyczne i oparte na indywidualnych preferencjach oraz możliwościach finansowych.

Rola agentów nieruchomości pod lupą

Kryzys zaufania dotyka również pośredników. 36% badanych uważa wsparcie agenta przy zakupie za zbędny wydatek, a tylko 28% widzi w nim wartość dodaną. Zaufanie do agentów maleje z czasem — wśród osób, które kupiły mieszkanie ponad rok temu, aż 39% nie widzi sensu w korzystaniu z usług pośrednika. To samo dotyczy 42% sprzedających i 38% wynajmujących długoterminowo.

Co dalej z nastrojami?

Polski rynek nieruchomości stoi dziś w obliczu poważnego kryzysu zaufania. Pozytywne emocje towarzyszące procesowi zakupu często ustępują miejsca rozczarowaniu tuż po finalizacji transakcji. Eksperci podkreślają, że branża wymaga nie tylko nowych technik sprzedaży, ale przede wszystkim poprawy obsługi posprzedażowej i większej transparentności w realizowaniu obietnic. Jawność cen okazała się krokiem w dobrą stronę, ale nie rozwiązała problemów z wizerunkiem deweloperów. Czy kolejne miesiące przyniosą poprawę? To zależy od realnych działań branży i dalszego rozwoju regulacji zwiększających bezpieczeństwo nabywców.