Mieszkania po seniorach zmienią rynek: fala spadków i wyzwania dla mniejszych miast

Polska stoi u progu demograficznej rewolucji, która już zaczyna odciskać piętno na rynku nieruchomości. W najbliższych latach na sprzedaż trafiać będzie coraz więcej mieszkań odziedziczonych po seniorach, zwłaszcza tych z powojennego wyżu demograficznego. Według szacunków ekspertów z portalu RynekPierwotny.pl, na rynek może trafiać nawet 80–120 tys. takich lokali rocznie, co zbliża się do rocznej podaży nowych mieszkań budowanych przez deweloperów.

Demografia i dziedziczenie: początek nowego trendu

Proces ten napędza przede wszystkim starzenie się społeczeństwa i wysoki poziom własności mieszkaniowej w Polsce. Jarosław Jędrzyński, analityk RynekPierwotny.pl, podkreśla: „Znaczenie transferu majątku mieszkaniowego pomiędzy pokoleniami może bardzo wyraźnie rosnąć”. Dziedziczenie staje się dla wielu młodych rodzin realniejszą drogą do własnego lokum niż zakup finansowany wieloletnim kredytem hipotecznym.

W samym 2025 roku zmarło w Polsce około 406 tys. osób – to trzykrotność liczby mieszkań oddanych w tym czasie przez deweloperów (ok. 134 tys.). Jednocześnie ujemny przyrost naturalny przekroczył 160 tys. osób, co oznacza, że znacznie więcej osób „opuszcza” rynek mieszkaniowy niż na niego wchodzi.

Mieszkania po seniorach – gdzie problem będzie największy?

Największym wyzwaniem staną się mieszkania odziedziczone w mniejszych miastach i na terenach wyludniających się. Eksperci wskazują na miejscowości liczące od 50 do 100 tys. mieszkańców, a także na miasta takie jak Gorzów Wielkopolski, Kielce, Bydgoszcz, Opole, Olsztyn czy Łódź, które – według GUS – systematycznie tracą mieszkańców. W tych regionach popyt na mieszkania jest już ograniczony, a napływ nowych lokali z dziedziczenia może dodatkowo obniżyć ceny.

Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom, podkreśla: „Proces się zaczął, nic go nie zatrzyma, ponieważ jest to proces demograficzny”. Wskazuje, że w najbliższych pięciu latach mieszkań odziedziczonych po osobach urodzonych w latach 40. i 50. XX wieku będzie systematycznie przybywać.

Bloki z wielkiej płyty i wyzwania techniczne

Wiele z tych mieszkań to lokale o powierzchni od 35 do 55 mkw., położone w blokach z wielkiej płyty z lat 70., 80. i 90. Często znajdują się one w starszych budynkach, nierzadko bez wind, wymagają generalnego remontu czy modernizacji. Spadkobiercy, którzy często już mieszkają w większych miastach lub za granicą, niechętnie wracają do rodzinnych miejscowości – dlatego odziedziczone mieszkania trafiają na rynek wtórny.

Pośrednicy nieruchomości przyznają, że już teraz znalezienie nabywcy na takie lokale bywa trudne. W metropoliach podobne mieszkania mogłyby cieszyć się zainteresowaniem, jednak w małych miastach konkurują o coraz skromniejszą grupę kupujących.

Skutki dla rynku: spadki cen, nowa konkurencja dla deweloperów

Zdaniem analityków, dodatkowa podaż odziedziczonych mieszkań będzie miała różne konsekwencje w zależności od lokalizacji. W mniejszych miejscowościach może to oznaczać nawet gwałtowne spadki cen, bo liczba chętnych nie nadąży za rosnącą ofertą. W dużych miastach, które przyciągają nowych mieszkańców i mają rozwinięty rynek najmu, zwiększona podaż może zostać wchłonięta bez większego wpływu na ceny.

Warto zauważyć, że rosnąca liczba mieszkań dostępnych na rynku wtórnym wymusi także zmiany po stronie deweloperów. Jarosław Jędrzyński podkreśla, że firmy będą musiały konkurować jakością projektu, lokalizacją, standardem części wspólnych czy energooszczędnością. Rynek wtórny, zwłaszcza w dużych miastach i atrakcyjnych dzielnicach, może stać się coraz poważniejszym rywalem dla nowych inwestycji.

Dziedziczenie a mobilność społeczna

Eksperci zauważają, że choć przekazanie mieszkania w spadku może być szansą dla młodszych gospodarstw domowych, w wielu przypadkach lokalizacja lub stan techniczny odziedziczonych mieszkań nie odpowiada potrzebom młodego pokolenia. Spadkobiercy często decydują się więc na sprzedaż lub zamianę takich mieszkań na nowe, bardziej odpowiadające ich stylowi życia. To z kolei napędza rotację na rynku wtórnym i może prowadzić do dalszych przetasowań cenowych.

Przyszłość rynku: co czeka właścicieli i kupujących?

Prognozy GUS wskazują, że liczba zgonów w Polsce będzie rosła przynajmniej do połowy lat 40. XXI wieku. Obecnie w kraju żyje ok. 9 mln osób w wieku poprodukcyjnym – niemal 25% populacji. To oznacza, że fala dziedziczenia mieszkań dopiero się rozpędza, a jej skutki będą coraz bardziej odczuwalne, zwłaszcza w regionach peryferyjnych.

Już teraz wiadomo, że właściciele nieruchomości w miejscowościach wyludniających się muszą liczyć się z dłuższym czasem sprzedaży i ryzykiem spadków cen. Z kolei dla kupujących i inwestorów rynek wtórny w dużych miastach może zaoferować więcej okazji, ale jednocześnie wymusi dokładniejsze porównywanie ofert i większą selektywność przy wyborze.