Nowe obowiązki deweloperów: dane o cenach mieszkań już zbierane, Portal DOM ruszy w 2027

Od 2 października 2026 r. deweloperzy mają nowy, istotny obowiązek – muszą przekazywać Deweloperskiemu Funduszowi Gwarancyjnemu (DFG) znacznie szerszy zakres danych o sprzedawanych mieszkaniach i domach. To pierwszy krok do uruchomienia Portalu DOM, czyli publicznej bazy prezentującej rzeczywiste ceny transakcyjne nieruchomości. Portal ma ruszyć w kwietniu 2027 roku.

Gruntowna zmiana dla rynku pierwotnego

Dotychczas deweloperzy raportowali do DFG podstawowe dane o firmie, inwestycjach, rachunkach powierniczych oraz zawieranych z klientami umowach. Od października 2026 roku zakres wymaganych informacji znacząco się poszerzył. Obecnie do ewidencji DFG trafiają nie tylko ogólne dane o projektach, ale również szczegółowe parametry każdego sprzedawanego mieszkania i domu – od ceny, przez powierzchnię, po liczbę pokoi.

Zmiany te wynikają z nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz przepisów o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z 17 października 2025 r. Celem noweli jest uporządkowanie oraz rozszerzenie zakresu informacji gromadzonych przez państwo o rynku mieszkaniowym.

Jakie dane muszą przekazywać deweloperzy?

• Cena sprzedawanego mieszkania lub domu – raportowana jest cena brutto samego lokalu, bez ceny miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej.
• Powierzchnia użytkowa – podawana w metrach kwadratowych.
• Liczba pokoi – zgodnie z projektem, kuchnia otwarta na salon nie jest liczona jako dodatkowy pokój.
• Kondygnacja, na której znajduje się mieszkanie oraz liczba kondygnacji nadziemnych i podziemnych w budynku.
• W przypadku domów jednorodzinnych: powierzchnia działki, na której stoi dom.
• Dane o inwestycji: nazwa grupy kapitałowej, planowany termin rozpoczęcia i zakończenia budowy, planowana liczba mieszkań, nazwa handlowa inwestycji.

W przypadku nowych inwestycji i mieszkaniowych rachunków powierniczych deweloperzy muszą raportować powyższe informacje od razu. W przypadku umów – obowiązek dotyczy wszystkich umów zawartych od 2 października 2026 r., niezależnie od tego, kiedy rozpoczęto inwestycję. To oznacza, że nawet projekty rozpoczęte wcześniej podlegają nowym zasadom, jeśli umowa z klientem zostanie podpisana po tej dacie.

Co jeszcze trafi do ewidencji?

• Rodzaj obiektu (lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny).
• Dane o rachunku powierniczym.
• Powiązania dewelopera z grupą kapitałową.

W przypadku umów dotyczących miejsc postojowych czy komórek lokatorskich, jeśli są one przedmiotem osobnej umowy zawieranej jednocześnie z umową na lokal mieszkalny, system pozwoli na powiązanie tych danych. Samodzielnie zawierane umowy na te elementy nie podlegają raportowaniu do DFG.

Jak wygląda raportowanie w praktyce?

Deweloperzy mogą przekazywać dane do DFG ręcznie poprzez formularz, przesłać plik wsadowy lub korzystać z integracji API. Termin raportowania nie uległ zmianie – informacje należy przekazać niezwłocznie, nie później niż w ciągu 7 dni od powstania obowiązku, a w przypadku umów – od dnia ich zawarcia.

Rozszerzony zakres danych oznacza konieczność dostosowania procesów i systemów po stronie firm deweloperskich. Jak podkreśla Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, zebrane informacje będą miały realne znaczenie dla nabywców dopiero po uruchomieniu Portalu DOM.

Portal DOM – co zmieni publiczna baza cen?

Wprowadzone zmiany to pierwszy etap budowy Portalu DOM – ogólnopolskiej platformy mającej prezentować rzeczywiste ceny transakcyjne na rynku pierwotnym. Start serwisu zaplanowano na kwiecień 2027 roku.

Portal DOM będzie korzystał z danych zgromadzonych w ewidencji DFG i innych źródeł. Udostępni informacje o cenach, powierzchniach i innych parametrach sprzedanych mieszkań i domów, w tym:

• Średnie ceny transakcyjne w wybranych lokalizacjach.
• Porównanie cen ofertowych i rzeczywistych.
• Szczegółowe dane o strukturze rynku pierwotnego – liczbie sprzedanych mieszkań, wielkościach lokali, liczbie pokoi, itp.

Dla kupujących oznacza to przełom – niezależnie od lokalizacji, będzie można sprawdzić, za ile faktycznie sprzedano mieszkanie o określonych parametrach, zamiast polegać wyłącznie na ofertach lub deklaracjach deweloperów.

Co dla deweloperów, co dla kupujących?

Obecne zmiany to przede wszystkim dodatkowe obowiązki dla firm deweloperskich: konieczność raportowania nowych danych oraz dostosowania systemów. Jednak w perspektywie roku i pół – wraz ze startem Portalu DOM – na rynku pojawi się przejrzyste źródło informacji o cenach transakcyjnych.

Dla nabywców mieszkań będzie to narzędzie nie tylko do porównywania ofert, ale też realnej oceny sytuacji na rynku. Wprowadzenie jawności danych ma zwiększyć transparentność, poprawić pozycję negocjacyjną kupujących i ograniczyć spekulacje cenowe.

Perspektywy na przyszłość

Zgodnie z założeniami, Portal DOM ma być stale rozwijany i poszerzany o kolejne funkcjonalności oraz źródła danych. Dzięki temu rynek pierwotny mieszkań i domów stanie się bardziej przejrzysty niż kiedykolwiek wcześniej, co – jak podkreślają eksperci – może wpłynąć na dynamikę cen, praktyki sprzedażowe deweloperów oraz decyzje inwestycyjne Polaków.