Nowe prawo najmu krótkoterminowego: koniec eldorado dla Airbnb?

Najem krótkoterminowy – od lat kojarzony z platformami takimi jak Airbnb czy Booking – od 2028 roku przejdzie w Polsce prawdziwą rewolucję. Nowelizacja ustawy przyjęta przez Sejm w październiku 2026 roku porządkuje rynek, ale także daje społecznościom lokalnym, wspólnotom i spółdzielniom nowe, szerokie uprawnienia w walce z uciążliwymi gośćmi i nadmierną turystyką w budynkach mieszkalnych.

Zakaz najmu krótkoterminowego? Wspólnoty i spółdzielnie dostają narzędzia, ale nie wszędzie są one skuteczne

Kluczowym elementem nowych przepisów jest możliwość wprowadzenia zakazu najmu krótkoterminowego w budynkach – zarówno przez wspólnoty mieszkaniowe, jak i spółdzielnie. Uchwała zakazująca takiej działalności wymaga poparcia większości właścicieli (w przypadku spółdzielni – ponad 50% wszystkich uprawnionych do głosowania, nie tylko obecnych na walnym zgromadzeniu). Po jej podjęciu prowadzący najem na doby mają sześć miesięcy na zakończenie działalności.

W praktyce, jak zauważa Jacek Bereźnicki, redaktor Bizblog, w dużych spółdzielniach ten przepis może okazać się martwy – by przyjąć uchwałę, potrzeba często tysięcy głosów, co bywa niewykonalne bez ogromnej mobilizacji. Wspólnoty mieszkaniowe mają łatwiej, bo wystarczy im zwykła większość głosujących. Katarzyna Gabrysiak, adwokat, ostrzega także, że arbitralna władza wspólnot może prowadzić do sporów sąsiedzkich i spadku wartości mieszkań inwestycyjnych.

Samorządy zyskają realny wpływ na rynek turystyczny

Nowością jest również możliwość ustanawiania przez rady gmin stref wolnych od najmu krótkoterminowego. Gmina – na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, po konsultacjach z lokalną społecznością – może czasowo lub całkowicie wyłączyć wybrane obszary z możliwości prowadzenia najmu na doby. Wyjątki mogą dotyczyć konkretnych okresów, budynków czy nawet grup podmiotów – co daje narzędzie do walki z problemem w miejscowościach turystycznych lub szczególnie obciążonych dzielnicach miast.

Zmiany skomentowała Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, szefowa resortu funduszy i polityki regionalnej, podkreślając, że nowe rozwiązania odpowiadają na realne potrzeby mieszkańców zmagających się z hałasem, rotacją najemców i inwestorami masowo wykupującymi mieszkania.

Obowiązkowa rejestracja i wysokie kary – koniec szarej strefy?

Kolejną istotną zmianą jest obowiązek rejestracji każdego mieszkania wynajmowanego na okres krótszy niż 30 dni w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych. Każdy lokal otrzyma numer identyfikacyjny, który trzeba będzie umieszczać w ofercie internetowej – bez tego ogłoszenie będzie nielegalne. Za brak rejestracji lub prowadzenie najmu poza systemem grożą kary do 50 tysięcy złotych. Co więcej, również platformy rezerwacyjne będą zobowiązane do weryfikowania numerów ID wynajmowanych lokali.

Nowe przepisy umożliwiają kontrole techniczne, przeciwpożarowe oraz dotyczące porządku publicznego – inicjowane przez mieszkańców, wspólnoty lub spółdzielnie. Jeśli w ciągu pół roku w danym lokalu odnotowane zostaną trzy naruszenia bezpieczeństwa lub porządku, zostanie on wykreślony z ewidencji, a powrót do legalnego najmu będzie możliwy dopiero po roku.

Głos branży: nadzieje i obawy

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, podkreśla, że problem uciążliwego najmu wynika często nie z braku regulacji, lecz z ich słabego egzekwowania. Obawia się, że nowe prawo może prowadzić do konfliktów sąsiedzkich lub – przy nadmiernych restrykcjach – wypchnąć rynek do szarej strefy, jak to miało miejsce w miastach Europy Zachodniej.

Z kolei Grzegorz Żurawski, prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego, krytykuje ustawę za brak skutecznych narzędzi do dyscyplinowania nieuczciwych najemców. Proponuje m.in. obowiązek montażu czujników hałasu i jasne zasady odpowiedzialności za szkody.

Kiedy i co się zmieni?

• Najważniejsze zmiany dotyczące możliwości zakazywania najmu krótkoterminowego i stref gminnych mają wejść w życie 1 stycznia 2028 roku.
• Pozostałe przepisy – m.in. obowiązek rejestracji i kary administracyjne – zaczną obowiązywać już po 14 dniach od ogłoszenia ustawy.
• Przepisy dotyczą wyłącznie lokali w budynkach mieszkalnych, nie obejmują aparthoteli czy lokali usługowych.

Nowelizacja wdraża także unijne rozporządzenie dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym, co ma usprawnić kontrole i zwiększyć transparentność rynku.

Co dalej? Rynek czeka na szczegóły egzekucji

Choć ustawa przyznaje mieszkańcom i samorządom realne narzędzia do walki z patologiami, jej skuteczność zależeć będzie od praktycznych możliwości głosowania w spółdzielniach i konsekwencji w egzekwowaniu nowych przepisów. Wprowadzając obowiązek rejestracji, wysokie kary i lokalne strefy zakazu, ustawodawca stawia na większą równowagę między interesami mieszkańców, inwestorów i branży turystycznej. Jednak, jak pokazują doświadczenia innych krajów, kluczowe okaże się wyważenie restrykcji – tak, by nie pogłębić problemów mieszkaniowych ani nie wypchnąć rynku do szarej strefy.