PKP pokazało wizualizacje 55-metrowego biurowca przy Warszawie Zachodniej

W sąsiedztwie dworca Warszawa Zachodnia, przy Alejach Jerozolimskich 140, Grupa PKP przygotowała zapowiedź jednego z większych nowych projektów biurowych w stolicy. Zaprezentowane wizualizacje pokazują 55-metrowy obiekt, który ma zastąpić dawne zabudowania spółki PKP Informatyka i stać się przestrzenią dla spółek kolejowych oraz zewnętrznych najemców. Całość funkcjonuje pod skróconą nazwą projekt „AJ140”, nawiązującą do numeru działki przy Alejach Jerozolimskich.

Teren inwestycji ma powierzchnię około jednego hektara i znajduje się na styku dzielnic Ochota oraz Wola, w bezpośrednim sąsiedztwie modernizowanego węzła kolejowego. To obszar, który w ostatnich latach szybko zmienia charakter: w pobliżu działa już nowoczesny kompleks biurowy West Station, a okoliczna zabudowa stopniowo przechodzi z funkcji zaplecza kolejowego do intensywnej działalności biznesowej. Nowy gmach ma zostać wpisany w ten korytarz komunikacyjny, łącząc biura z lokalami usługowymi i infrastrukturą parkingową.

Co mówi dokumentacja o skali budynku

Zdaniem przedstawicieli inwestora gmach ma osiągnąć maksymalnie pięćdziesiąt pięć metrów wysokości i liczyć 14 kondygnacji nadziemnych oraz dwie kondygnacje podziemne. Takie parametry pozwalają na zmieszczenie w obiekcie około 73 tysięcy metrów kwadratowych łącznej powierzchni. Największy wycinek tej przestrzeni przeznaczono na powierzchnię najmu, szacowaną na około 47 tysięcy metrów kwadratowych, z czego parter ma oddać około 1350 metrów kwadratowych na lokale handlowo-usługowe. W ramach zaplecza technicznego zaplanowano dwupoziomowy garaż podziemny z ok. 275 miejscami oraz parking naziemny z 81 stanowiskami.

• lokalizacja: Aleje Jerozolimskie 140, w pobliżu Warszawy Zachodniej,
• pojemność: 14 kondygnacji nadziemnych i 2 podziemne,
• wysokość: do 55 metrów,
• powierzchnia całkowita: ok. 73 tys. mkw.,
• powierzchnia najmu: ok. 47 tys. mkw.,
• usługi: ok. 1350 mkw. na parterze,
• parking: ok. 275 miejsc podziemnych i 81 miejsc naziemnych.

Podział funkcji ma być kompromisem między potrzebami samej Grupy PKP a oczekiwaniami rynku najmu. Część biur ma zostać przeznaczona dla podmiotów kolejowych, które dotychczas nie korzystały z jednej wspólnej siedziby, natomiast reszta powierzchni trafi do najemców komercyjnych. Dzięki temu inwestycja ma pełnić rolę nie tylko zaplecza administracyjnego, lecz także samodzielnego produktu biurowego, konkurencyjnego wobec innych obiektów w zachodniej części centrum.

Kim są twórcy koncepcji

Wizualizacje, które zostały opublikowane jesienią 2026 roku, przygotowała pracownia atelier tektura. Materiały przedstawiają budynek jako nowoczesny, zamknięty w regularnej bryle obiekt, którego fasada ma nawiązywać do skali otoczenia i do charakteru Alei Jerozolimskich. Inwestycja nie jest jednak realizowana wyłącznie siłami jednego podmiotu. W przygotowanie przedsięwzięcia zaangażowane są Biuro Projektów Deweloperskich PKP oraz XCity Investment, a decyzja o warunkach zabudowy, którą spółka SPV Projekty Warszawskie otrzymała w lipcu 2026 roku, otwiera kolejne etapy prac projektowych.

Decyzja o warunkach zabudowy, oznaczona numerem 67/AM/OCH/WOL/2026 i wydana 20 lipca 2026 roku, nie jest jeszcze pozwoleniem na budowę, ale dla inwestora ma charakter fundamentalny. Ustalono w niej kluczowe parametry budynku, zakres zabudowy oraz możliwości zagospodarowania terenu. Jak podkreślano w materiałach inwestycyjnych, uzyskanie tego dokumentu było efektem wielomiesięcznej współpracy różnych podmiotów, w tym zespołów projektowych i struktur kolejowej grupy kapitałowej.

Ile ma kosztować i co oznacza budżet

Szacunkowa wartość przedsięwzięcia została oszacowana na ok. 145 mln euro, co w przeliczeniu na polską walutę przekłada się na ponad 600 milionów złotych, a według niektórych szacunków na około 630 mln zł. Kwota ta ma charakter orientacyjny i będzie weryfikowana w miarę postępu prac projektowych, zmian cen materiałów budowlanych oraz rozwoju kontraktacji. Wskazuje to, że inwestycja ma charakter strategiczny dla podmiotu kolejowego i jednocześnie wrażliwy na warunki rynkowe.

Wartość projektu wynika zarówno z rozmiaru samej bryły, jak i z faktu, że realizacja następuje na terenie centralnym, dobrze skomunikowanym z siecią transportu publicznego. Sąsiedztwo Warszawy Zachodniej, metra i linii tramwajowych oraz autobusowych ma być jednym z istotnych atutów przyszłego najmu. To właśnie taki adres jest dziś kluczowy dla firm szukających biur w Warszawie, szczególnie w rejonie, gdzie dostęp do transportu publicznego pozwala ograniczyć liczbę aut w ruchu miejskim.

Kiedy mogą ruszyć prace budowlane

Terminarz przygotowania inwestycji zakłada, że szczegółowa koncepcja wielobranżowa powstanie w pierwszym kwartale 2027 roku, a pełny projekt budowlany zostanie przygotowany w pierwszej połowie tego samego roku. Pozwolenie na budowę może zostać uzyskane w drugim lub trzecim kwartale 2027 roku, natomiast postępowanie o udzielenie zamówienia na roboty budowlane miałoby rozpocząć się na przełomie 2027 i 2028 roku. Oznacza to, że nawet przy sprawnym przebiegu procedur, pierwszy etap robót na budowie może wystartować dopiero po zakończeniu 2027 roku, a termin oddania obiektu nie został jeszcze ogłoszony.

• I kw. 2027: opracowanie szczegółowej koncepcji wielobranżowej,
• I połowa 2027: przygotowanie projektu budowlanego,
• II lub III kw. 2027: planowane uzyskanie pozwolenia na budowę,
• przełom 2027 i 2028: wybór generalnego wykonawcy,
• data rozpoczęcia i zakończenia budowy: nieogłoszona.

Tak rozpisany harmonogram pokazuje, że projekt ma już wyraźny kształt koncepcyjny, ale formalnie wciąż pozostaje na etapie przygotowań. Przed inwestorem pozostaje jeszcze m.in. doprecyzowanie programu funkcjonalnego, przygotowanie pełnej dokumentacji, zabezpieczenie finansowania i przejście przez procedurę przetargową. Każde z tych zadań może wpływać na ostateczny koszt i kształt obiektu.

Jak biurowiec wpłynie na okolicę

Obszar wokół Warszawy Zachodniej przechodzi wyraźną transformację. Nowoczesne biurowce, usługi publiczne i transportowe oraz inwestycje infrastrukturalne sprawiają, że rejon ten coraz częściej kojarzy się nie z zapleczem kolejowym, lecz z aktywnym ośrodkiem biznesowym. Gmach przy Alejach Jerozolimskich 140 ma dołożyć kolejny element do tego obrazu, zwiększając podaż powierzchni biurowej w bezpośrednim sąsiedztwie dworca. Dla okolicznych firm może to oznaczać dodatkowe możliwości lokalizacyjne, a dla samych kolejowych spółek — lepszą koordynację prac administracyjnych i technicznych w jednym budynku.

Projekt ten jest również częścią szerszej strategii komercjalizacji nieruchomości kolejowych. Zamiast utrzymywać starsze obiekty, które wymagają modernizacji i nie zawsze odpowiadają aktualnym standardom, spółki Grupy PKP szukają sposobów na zmianę ich funkcji w nowoczesne budynki wielofunkcyjne. W tym ujęciu „AJ140” można traktować jako jeden z eksperymentów pokazujących, jak kolejowa przestrzeń miejska może być przekształcona w produkt komercyjny, łączący biura, usługi i infrastrukturę towarzyszącą. Ostateczny efekt będzie jednak zależał od decyzji podejmowanych w kolejnych kwartałach 2027 roku, w tym od uzyskania pozwolenia na budowę i wyboru wykonawcy.