Rynek mieszkań w Polsce: stabilizacja po fali wzrostów, wyzwania dla deweloperów

Po okresie dynamicznych wzrostów polski rynek mieszkaniowy wszedł w fazę stabilizacji i lekkiego spowolnienia. Z najnowszego raportu firmy JLL wynika, że w drugim kwartale 2026 roku deweloperzy w siedmiu największych aglomeracjach kraju sprzedali o 8,4% mniej mieszkań niż w poprzednim kwartale. Jednocześnie, w ujęciu rocznym, odnotowano wzrost sprzedaży o 12,7%, co pokazuje, że rynek utrzymuje się na wysokim poziomie w porównaniu z ubiegłym rokiem, ale dynamika maleje.

Sprzedaż mieszkań: wyraźne różnice między miastami

W największych polskich miastach łączna sprzedaż wyniosła ponad 11,8 tys. lokali. Jednak szczegółowa analiza pokazuje znaczące zróżnicowanie między poszczególnymi aglomeracjami. Największy kwartalny spadek sprzedaży zanotowano w Łodzi (o 26,2%) i Warszawie (o 16,5%). Słabsze wyniki pojawiły się także we Wrocławiu, Poznaniu i Katowicach, podczas gdy w Trójmieście spadek był minimalny. Kraków wyróżnił się na tle reszty kraju – tam kwartalna sprzedaż wzrosła o 13,6%, co świadczy o utrzymującym się silnym popycie lokalnym.

Przyczyny spowolnienia i nastroje konsumentów

Eksperci JLL podkreślają, że obecne spowolnienie nie wynika z podwyżek cen czy zmian w oprocentowaniu kredytów hipotecznych. Ceny pozostają stabilne, a warunki kredytowe nie uległy znaczącym zmianom. Głównymi czynnikami wpływającymi na ostrożność nabywców są niepewność związana z sytuacją geopolityczną, wolniejsze tempo wzrostu płac (najniższe od pięciu lat) oraz obawy o stabilność zatrudnienia w niektórych branżach. Te elementy powodują, że Polacy ostrożniej podchodzą do decyzji o zakupie mieszkania.

Podaż mieszkań: rekordowa liczba nowych lokali

Mimo spadku sprzedaży, deweloperzy nie zwalniają tempa z wprowadzaniem nowych inwestycji. W drugim kwartale 2026 roku na rynek trafiło ponad 13 tys. nowych mieszkań, co stanowi wzrost o 26,7% względem poprzedniego kwartału. Łączna liczba mieszkań dostępnych w ofercie na koniec czerwca przekroczyła 70 tys. lokali – poziom bliski historycznym rekordom. Szczególnym zjawiskiem jest wzrost liczby gotowych, ale niesprzedanych mieszkań, których liczba zwiększyła się o 19,1% i przekroczyła 16,6 tys. Największy przyrost tego segmentu zanotowano w Poznaniu i Katowicach, gdzie prawie co trzecie mieszkanie czeka na nabywcę.

Ceny mieszkań: stabilizacja z lokalnymi wyjątkami

Średnie ceny ofertowe mieszkań w większości dużych miast pozostają bez zmian. Warszawa utrzymuje pozycję najdroższego rynku w kraju – średnia cena metra kwadratowego zbliża się do 20 tys. zł. Na przeciwnym biegunie jest Łódź, gdzie ceny wynoszą średnio 11,3 tys. zł za mkw. W ujęciu rocznym ceny rosły szybciej niż inflacja jedynie w Warszawie (o 5,3%) i Poznaniu (o 6,2%).

Warto jednak zwrócić uwagę na duże wahania cen mieszkań wprowadzanych na rynek w minionym kwartale. We Wrocławiu średnia cena nowej podaży wzrosła aż o 25,7% względem poprzedniego kwartału, głównie za sprawą rozpoczęcia sprzedaży prestiżowej inwestycji w centrum miasta. Odwrotna sytuacja miała miejsce w Poznaniu, gdzie nowe projekty były średnio o 12,2% tańsze niż kwartał wcześniej. Pomimo wyjściowych stawek, kupujący wciąż mogą liczyć na liczne upusty – ta tendencja powinna utrzymać się przynajmniej do końca 2026 roku.

Równowaga popytu i podaży: sytuacja w największych aglomeracjach

Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym charakteryzuje się różnym poziomem równowagi między popytem a podażą w zależności od miasta. W Warszawie i Trójmieście widać niewielki niedobór mieszkań w ofercie, co może sprzyjać utrzymaniu cen. Natomiast we Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu podaż przewyższa bieżący popyt, co zwiększa presję na deweloperów. Szczególnie trudna sytuacja rysuje się w Łodzi i Katowicach – tam, przy obecnym tempie sprzedaży i braku nowych wprowadzeń, wyprzedanie całej oferty zajęłoby odpowiednio 2,5 i 3 lata.

Perspektywy dla rynku: co czeka deweloperów i kupujących?

Zdaniem analityków, jeśli nie pojawią się nowe zewnętrzne czynniki destabilizujące, obecny trend stabilizacji i umiarkowanej sprzedaży powinien się utrzymać w kolejnych kwartałach. Deweloperzy muszą liczyć się z większą konkurencją i presją na oferowanie upustów, szczególnie w miastach z nadpodażą. Kupujący z kolei zyskują przewagę negocjacyjną, większy wybór oraz szansę na uzyskanie korzystniejszych warunków zakupu. Rynek wyraźnie skręcił w stronę równowagi, ale nie brakuje lokalnych wyjątków i dynamicznych zmian w poszczególnych segmentach.