Rynek mieszkaniowy 2026: Koniec presji, więcej wyboru – co to oznacza dla kupujących?

Rekordowa podaż nowych mieszkań – kupujący zyskują przewagę

Rok 2026 przynosi wyraźną zmianę na polskim rynku nieruchomości. Deweloperzy oferują obecnie około 78 tysięcy mieszkań w największych metropoliach, co jest historycznym maksimum. Co czwarty z tych lokali jest już gotowy do odbioru – jeszcze trzy lata temu gotowe mieszkania stanowiły tylko 12–14% oferty. Tak szeroka podaż diametralnie zmienia układ sił pomiędzy sprzedającymi a kupującymi.

W ostatnim kwartale deweloperzy sprzedali około 11,9 tys. mieszkań – to spadek o 20% względem poprzedniego kwartału. Kupujący mogą więc porównywać oferty bez presji, spokojnie odwiedzać kolejne inwestycje i odkładać ostateczną decyzję o zakupie. Rynek wtórny również się kurczy: liczba ofert w siedmiu największych miastach zmalała w sierpniu o kilka procent miesiąc do miesiąca, a w ujęciu rocznym – nawet o 22% we Wrocławiu, 20% w Warszawie i 15% w Krakowie.

Pozorne eldorado deweloperów – rekordowe wyniki, ale presja na jakość i obsługę

Wysoka podaż mieszkań to dla deweloperów miecz obosieczny. Z jednej strony mogą oni chwalić się rekordowymi wynikami finansowymi – liderzy rynku, tacy jak ATAL, Develia czy Murapol, notują wzrosty przychodów i zysków nawet o 100–180% rok do roku. Przykładowo, ATAL w pierwszym półroczu 2026 roku wygenerował 760 mln zł przychodu i 162 mln zł zysku netto, a Develia podwoiła liczbę przekazanych mieszkań i osiągnęła wzrost przychodów o 152%.

Jednak giełda reaguje na te sukcesy z dużym dystansem. Ceny akcji deweloperów nie rosną wraz z zyskami – inwestorzy wiedzą, że wyniki finansowe to efekt sprzedaży mieszkań rozpoczętej nawet kilka lat temu. Liczy się przyszłość: koszty budowy, ceny gruntów, marże i tempo sprzedaży nowych inwestycji. Przykład Dom Development pokazuje, że mimo rekordowej sprzedaży marża brutto potrafi spaść w krótkim czasie nawet o kilka punktów procentowych, a zysk netto wzrasta znacznie wolniej niż przychody.

Otwarte drzwi – jak zmienia się proces zakupu mieszkania?

Rosnąca podaż to także nowa jakość obsługi klienta. Deweloperzy muszą zabiegać o kupujących, organizując dni otwarte i prezentacje inwestycji. Dla klientów oznacza to możliwość osobistej weryfikacji standardu wykończenia, otoczenia osiedla, nasłonecznienia czy jakości części wspólnych. Coraz więcej kupujących odwiedza kilka inwestycji tego samego dnia, porównuje oferty i oczekuje jasnych odpowiedzi na pytania o koszty i warunki zakupu.

Znaczenie mają nie tylko promocje czy rabaty, ale przede wszystkim rzetelna informacja i elastyczność. Klienci chcą mieć pewność, że oferta dewelopera odpowiada reklamie, a doradcy są przygotowani merytorycznie. Weryfikują nie tylko cenę za metr, ale i jakość, rozkład mieszkania, czy ilość zieleni na osiedlu – szczególnie że przeciętny kredyt mieszkaniowy to dziś zobowiązanie rzędu ponad 500 tys. zł.

Kupujący odzyskują czas i pole do negocjacji

Przez wiele lat kupujący działali pod presją: media i sprzedający przekonywali, że ceny mieszkań będą tylko rosły, a szybka decyzja to jedyna droga do własnego M. Dziś sytuacja się odwróciła. Potężna oferta nowych mieszkań stabilizuje ceny – w Krakowie, Poznaniu czy Katowicach średnia cena metra na rynku wtórnym nawet spadła. Różnica pomiędzy lokalem z drugiej ręki a nowym to w wielu miastach zaledwie 2%, co sprawia, że stan deweloperski staje się często atrakcyjniejszy dla kupujących.

Deweloperzy walczą o klientów, oferując darmowe miejsca postojowe, wykończenie pod klucz czy bonifikaty. To zmusza prywatnych sprzedających do urealnienia oczekiwań cenowych. Według analityków różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną na rynku wtórnym potrafi sięgnąć nawet 10% – to efekt większej możliwości negocjacji.

Ryzyka i wyzwania – co dalej z rynkiem?

Mimo wysokiej podaży, deweloperzy nie uruchamiają wszystkich inwestycji naraz. Według GUS, od stycznia do lipca 2026 roku wydano pozwolenia na budowę 113,7 tys. mieszkań, ale faktycznie rozpoczęto tylko 81,2 tys. nowych budów. Firmy wolą mieć gotową dokumentację i reagować elastycznie na zmiany popytu, niż ryzykować nadmiarową podaż i spadek cen.

Na stabilizację rynku wpływają też czynniki kosztowe. Przed rozpoczęciem budowy ceny mieszkań są nawet o 16,5% wyższe, bo deweloperzy doliczają ryzyko związane z przewlekłymi procedurami – uzyskanie pozwoleń to przeciętnie ponad 1500 dni. Koszty budowy domów również rosną: stawki ekip wykończeniowych w ciągu roku podskoczyły o blisko 19%.

Co przyniesie przyszłość?

Eksperci są zgodni, że obecny układ sił sprzyja kupującym. Nie ma presji na szybkie decyzje, a sprzedający – zarówno deweloperzy, jak i osoby prywatne – są bardziej otwarci na negocjacje. Głównym pytaniem pozostaje, czy sytuacja makroekonomiczna nie wprowadzi nowych zawirowań: wysokie ceny paliw i energii mogą utrzymać wysoką inflację i opóźnić ewentualne obniżki stóp procentowych, a w skrajnym przypadku spowodować ich podwyżkę.

W najbliższych latach na rynek mogą też trafić setki tysięcy mieszkań z dziedziczenia, co ponownie zwiększy podaż na rynku wtórnym. Tymczasem główni gracze rynkowi koncentrują się na utrzymaniu szerokiej, zróżnicowanej oferty i podnoszeniu jakości obsługi. Kupujący mają więc czas i możliwości, by podejmować decyzje bez pośpiechu – tego oczekiwały tysiące Polaków po latach gorączkowych zakupów.