Airbnb pod kontrolą: Nowe prawo wywraca rynek najmu krótkoterminowego

Najem krótkoterminowy, zdominowany przez platformy takie jak Airbnb, od lat budził w Polsce kontrowersje. W październiku 2026 roku Sejm uchwalił długo oczekiwane przepisy, które radykalnie zmieniają reguły gry dla właścicieli mieszkań, inwestorów i operatorów najmu turystycznego. Nowe prawo daje wspólnotom mieszkaniowym, spółdzielniom oraz samorządom możliwość decydowania o losie najmu krótkoterminowego w ich budynkach i na wyznaczonych obszarach miast.

Zakazy, strefy i nowe narzędzia – jak zmienia się rynek?

Kluczowym elementem ustawy jest przyznanie wspólnotom, spółdzielniom i samorządom prawa do wprowadzania zakazu najmu krótkoterminowego. To pierwsze tak daleko idące narzędzie w Polsce, które pozwoli ograniczać działalność platform takich jak Airbnb nie tylko w pojedynczych mieszkaniach, ale nawet w całych dzielnicach.

• Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe mogą uchwałą większości właścicieli mieszkań (ponad 50% w przypadku spółdzielni) zakazać prowadzenia najmu krótkoterminowego w budynku. Po podjęciu takiej uchwały operatorzy mają sześć miesięcy na zakończenie działalności.
• Samorządy zyskały możliwość wyznaczania tzw. stref wolnych od Airbnb, czyli obszarów, w których najem turystyczny zostanie czasowo lub całkowicie wykluczony. Decyzję podejmuje rada gminy na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, po konsultacjach z mieszkańcami.
• Nowe przepisy przewidują także obowiązkową rejestrację każdego mieszkania wynajmowanego na okres krótszy niż 30 dni w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). Bez numeru rejestracyjnego nie będzie można legalnie ogłaszać oferty, np. na Airbnb czy Booking.com.

Kontrole, kary i nowe obowiązki dla właścicieli

Nowa ustawa nie tylko umożliwia zakazy, ale również wprowadza szereg narzędzi zwiększających kontrolę nad najmem krótkoterminowym. Każdy lokal będzie podlegał obowiązkowej rejestracji i musi posiadać wywieszony regulamin, w którym znajdą się m.in. dane kontaktowe właściciela, zasady ciszy nocnej oraz informacja o opłacie turystycznej.

• Mieszkańcy, wspólnoty i spółdzielnie będą mogli inicjować kontrole techniczne, przeciwpożarowe oraz z zakresu bezpieczeństwa i porządku publicznego w wynajmowanych mieszkaniach.
• W przypadku trzech naruszeń porządku publicznego lub bezpieczeństwa w ciągu sześciu miesięcy, lokal zostanie wykreślony z ewidencji i nie będzie mógł być wynajmowany przez rok.
• Za prowadzenie najmu „na czarno” lub brak rejestracji grożą kary administracyjne do 50 tys. zł. Kary dotkną również platformy rezerwacyjne, jeśli nie będą weryfikować numerów ID ogłaszanych lokali.

Kto i kiedy zyska nowe uprawnienia?

Najważniejsze zmiany dotyczące zakazów oraz tworzenia stref wolnych od najmu krótkoterminowego mają wejść w życie 1 stycznia 2028 roku. Pozostałe przepisy, w tym rejestracja i nowe obowiązki, zaczną obowiązywać już po 14 dniach od ogłoszenia ustawy. Ustawa dotyczy wyłącznie lokali w budynkach mieszkalnych, nie obejmuje apartamentów w budynkach usługowych czy tzw. aparthoteli.

Na początku procesu legislacyjnego wokół projektu wybuchł spór w koalicji rządowej, jednak ostatecznie większość klubów poparła rozwiązania wzmacniające rolę mieszkańców i samorządów w kształtowaniu otoczenia – także kosztem swobody inwestorów.

Głos branży: kontrowersje, obawy i oczekiwania

Nowe prawo wzbudziło mieszane reakcje na rynku. Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, podkreśla, że problem uciążliwego najmu wynika nie tyle z braku przepisów, co z ich niewystarczającego egzekwowania. Obawia się, że nowe regulacje mogą okazać się martwym przepisem lub prowadzić do konfliktów sąsiedzkich.

Grzegorz Żurawski, prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego, wskazuje, że ustawa zamiast eliminować szarą strefę – może ją zarejestrować i częściowo zalegalizować, nie zapewniając skutecznych narzędzi do dyscyplinowania uciążliwych najemców. Postuluje m.in. obowiązek montażu czujników hałasu i jasne zasady solidarnej odpowiedzialności rezerwującego za szkody czy naruszenia regulaminu.

Katarzyna Gabrysiak, adwokat, ostrzega, że przyznanie wspólnotom arbitralnej władzy może prowadzić do naruszenia praw właścicieli i drastycznego spadku wartości mieszkań inwestycyjnych. Apeluje o jasne, jednolite ramy krajowe, by uniknąć lokalnego chaosu prawnego i powtórzenia błędów miast Europy Zachodniej.

Czy nowe prawo rozwiąże problem?

Ustawa wdraża do polskiego prawa unijne rozporządzenie dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym. Rząd argumentuje, że to odpowiedź na realne potrzeby lokalnych społeczności, które zmagają się z hałasem, rotacją turystów i presją inwestorów wykupujących mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach.

Doświadczenia miast takich jak Barcelona czy Berlin pokazują jednak, że nadmierne restrykcje mogą wypchnąć rynek do szarej strefy i nie rozwiązują problemów mieszkaniowych. Kluczowa może okazać się nie tylko sama możliwość zakazu, ale konsekwentne egzekwowanie przepisów i elastyczność w reagowaniu na rzeczywiste patologie – nie zaś dowolność lokalnych władz.

Jedno jest pewne: najem krótkoterminowy w Polsce wchodzi w nową erę. Właściciele mieszkań, operatorzy i inwestorzy muszą przygotować się na konieczność dostosowania do nowych, znacznie bardziej wymagających zasad gry.