Jesienne scenariusze dla rynku mieszkań: stabilizacja czy przyspieszenie wzrostu cen?

Rynek mieszkań w Polsce stoi przed kolejnym ważnym okresem – nadchodząca jesień może okazać się przełomowa zarówno dla kupujących, jak i deweloperów. Choć ceny mieszkań wciąż rosną, to tempo tych wzrostów i ich dalszy przebieg zależeć będzie – według ekspertów Otodom i analityków rynku – głównie od tego, kto w najbliższych miesiącach będzie dominował wśród kupujących. Rysują się dwa główne scenariusze, które mogą zadecydować o kształcie rynku i dostępności mieszkań w końcówce 2026 roku.

Rosnące ceny mieszkań: skąd się biorą i jak zmienia się sytuacja?

Według najnowszych danych, zagregowana średnia cena nowego mieszkania w siedmiu największych miastach Polski przekroczyła w II kwartale 2026 roku poziom 16 tys. zł za mkw. na rynku deweloperskim (wzrost o 7 proc. rok do roku). Na rynku wtórnym średnia cena wyniosła 15,5 tys. zł za mkw., co oznacza wzrost o 3 proc., a więc w tempie zbliżonym do inflacji.

Eksperci podkreślają, że to nie tyle efekt systematycznego podnoszenia cen przez deweloperów, ile wprowadzenia do sprzedaży nowych, znacznie droższych inwestycji – zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach i o wyższym standardzie. Ceny mieszkań już dostępnych w ofercie podlegają tylko drobnym korektom (1-2 proc.), często mającym charakter negocjacyjny i zostawiającym miejsce na ewentualny rabat.

Kto będzie kupował mieszkania? Odpowiedź przesądzi o przyszłości rynku

Zarówno eksperci Otodom, jak i analitycy cytowani w mediach branżowych, są zgodni: kluczowe znaczenie będzie miała struktura popytu. Firmy deweloperskie na bieżąco monitorują profil kupujących i potrafią elastycznie reagować na zmiany – jeśli sprzedaż wyhamuje, mogą powstrzymać się z rozpoczynaniem nowych inwestycji, a w przypadku większego zainteresowania – uruchomić kolejne budowy.

Na jesień 2026 roku prognozowane są dwa możliwe scenariusze:

• Scenariusz 1: Stabilizacja – Zakłada, że na rynek wrócą przede wszystkim trzydziesto- i czterdziestolatkowie, którzy kupują mieszkania z myślą o własnych potrzebach życiowych (np. założenie rodziny, poprawa warunków bytowych). Wówczas deweloperzy będą uzupełniać swoją ofertę przede wszystkim o tańsze lokale, które najszybciej znajdują nabywców. Efektem ma być nominalny wzrost cen zbliżony do inflacji, czyli 2-4 proc. rocznie. W praktyce oznacza to stabilizację cen, większy wybór dla klientów oraz utrzymanie wysokiej podaży.
• Scenariusz 2: Przyspieszony wzrost cen – Ten wariant, uznawany za mniej prawdopodobny, przewiduje, że na rynku dominować będą zamożniejsi pięćdziesięciolatkowie, mniej zależni od zdolności kredytowej, którzy zmieniają mieszkania na większe lub o wyższym standardzie. Deweloperzy mogą wówczas kierować ofertę głównie do tej grupy, uzupełniając ją droższymi inwestycjami. Dla osób wracających na rynek jesienią oznaczałoby to mniejszy wybór mieszkań z popularnego segmentu i szybszy wzrost cen – powyżej poziomu inflacji.

Jak podkreśla Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, obecnie najbardziej realny jest pierwszy, optymistyczny scenariusz. – „W ofercie pozostaną droższe lokale, podczas gdy tańsze, sukcesywnie wprowadzane na rynek, będą szybko znajdować nabywców. Najprościej mówiąc, oferta będzie stale utrzymywana i uzupełniana o tańsze mieszkania, przy jednoczesnej możliwości zakupu lokali droższych i wyższej jakości” – tłumaczy ekspertka.

Nastroje klientów: rosnące obawy, malejące zaufanie do deweloperów i pośredników

Obawy o dalszy wzrost cen są coraz powszechniejsze – aż 56 proc. Polaków spodziewa się kolejnych podwyżek. Jednocześnie na decyzje zakupowe coraz większy wpływ ma niepewność związana z finansowaniem. Utrzymywanie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej nie gwarantuje stabilności rat kredytów hipotecznych – większość nowych kredytów udzielana jest dziś z okresowo stałym oprocentowaniem, którego koszt zależy od sytuacji na rynkach finansowych i czynników geopolitycznych.

Na rynku pojawił się także nowy, niepokojący trend: coraz większa rozbieżność między cenami ofertowymi a rzeczywistymi cenami transakcyjnymi. W największych miastach ceny transakcyjne na rynku pierwotnym były w I kwartale 2026 roku o 11 proc. niższe od cen ofertowych, a w Łodzi różnica ta sięgnęła rekordowych 15,6 proc. Podobne zjawisko obserwuje się na rynku wtórnym – w Olsztynie wyniosło ono 12,5 proc., w Poznaniu 13,7 proc., w Bydgoszczy 11,9 proc. Taka sytuacja nie występowała od dwóch dekad i może sygnalizować koniec fazy ochłodzenia na rynku mieszkaniowym.

Jednocześnie maleje zaufanie do deweloperów – aż 72 proc. badanych uważa dziś „patodeweloperkę” za zjawisko powszechne, a tylko 14 proc. pozytywnie ocenia firmy deweloperskie (najniższy wynik w historii badań). Negatywne oceny wzrosły do 44 proc. Spadek zaufania dotyczy także pośredników nieruchomości – tylko 26 proc. klientów uznało ich usługi za warte swojej ceny, a coraz więcej osób obawia się, że doradca finansowy kieruje się własnym interesem, a nie klienta.

Rynek wtórny: stabilność, lecz szybkie podążanie za rynkiem pierwotnym

Ciekawym zjawiskiem jest stabilność rynku wtórnego. Zakup mieszkania z drugiej ręki rozważa obecnie 49 proc. ankietowanych, dokładnie tyle samo co przed rokiem. Z kolei odsetek osób preferujących oferty deweloperskie spadł do 18 proc. Rośnie grupa (obecnie 33 proc.), dla której rodzaj rynku nie ma znaczenia – to sygnał rosnącej obojętności wobec źródła zakupu, będącej pochodną rozczarowania ofertą deweloperów.

Jednak ceny na rynku wtórnym szybko podążają śladem rynku pierwotnego, zwłaszcza w segmencie popularnych mieszkań. Właściciele indywidualni często reagują intuicyjnie na pojawienie się nowych, droższych inwestycji w sąsiedztwie i automatycznie podnoszą swoje oczekiwania cenowe, co napędza dalsze wzrosty.

Sprzedaż mieszkań i podaż: rekordowe wyniki mimo spadku nastrojów

Mimo coraz słabszych nastrojów i rosnących obaw, sprzedaż mieszkań pozostaje na bardzo wysokim poziomie. W czerwcu 2026 roku sprzedaż nowych lokali była aż o 48 proc. wyższa niż rok wcześniej, a liczba mieszkań objętych rezerwacją sięgnęła 7 tys. miesięcznie. W ujęciu miesięcznym, na siedmiu największych rynkach, sprzedaje się 4-4,5 tys. mieszkań, co jest wynikiem porównywalnym do okresu obowiązywania programu "Kredyt 2 proc.", mimo braku obecnie jakichkolwiek dopłat rządowych.

Deweloperzy dysponują dużymi zapasami gotowych mieszkań, co również ogranicza presję na wzrost cen. Jednak w przypadku utrzymania się przewagi kupujących z segmentu premium, może zacząć brakować tańszych mieszkań, a ich ceny mogą rosnąć szybciej.

Podsumowanie: co czeka kupujących jesienią?

Nadchodzące miesiące będą kluczowe dla rynku mieszkań w Polsce. Wszystko wskazuje na to, że stabilizacja cen i większy wybór pozostaną realne – pod warunkiem, że do gry wrócą kupujący z segmentu popularnego, napędzający popyt na tańsze mieszkania. Jeśli jednak przewagę zdobędą zamożniejsi klienci, ceny mogą przyspieszyć, a oferta podstawowa – skurczyć się. Dodatkowym czynnikiem ryzyka pozostaje niepewność finansowa – zarówno w kontekście dostępności kredytów, jak i globalnych napięć gospodarczych.

Warto śledzić rozwój sytuacji i korzystać z pojawiających się okazji negocjacyjnych – obecna rozbieżność między cenami ofertowymi a transakcyjnymi daje kupującym szansę na lepsze warunki, zwłaszcza w największych miastach. Jesień 2026 roku zapowiada się jako czas dynamicznych zmian i decyzji, które mogą wpłynąć na kształt rynku na kolejne lata.