Koniec podwójnych prowizji w obrocie nieruchomościami

Ministerstwo Rozwoju i Technologii skierowało do uzgodnień międzyresortowych i konsultacji publicznych projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Resort zapowiada, że zmiany mają uporządkować rynek pośredników, zwiększyć przejrzystość ofert oraz ograniczyć praktyki, które od lat budzą skargi kupujących i sprzedających.

Serce projektu to zakaz pobierania wynagrodzenia jednocześnie od kupującego i sprzedającego. Do tej pory agent mógł w tej samej transakcji pobierać prowizję od obu stron, co oznaczało, że formalnie nie dało się jednoznacznie ustalić, czyjego interesu pilnuje. Sprzedający chciał uzyskać jak najwyższą cenę, kupujący – obniżyć ją. Jeśli wynagrodzenie płynęło do tego samego pośrednika od obu stron, jego pozycja stawała się trudna do obrony. Rządowe założenia zakładają więc, że biuro nieruchomości będzie rozliczać się tylko z tą stroną, z którą zawarło umowę pośrednictwa.

Agent ma reprezentować jedną stronę, a nie „obojga” naraz

Nowe przepisy mają wzmocnić rolę pośrednika jako podmiotu działającego w interesie klienta, z którym zawarł umowę. Pośrednik będzie musiał precyzyjniej określić, za co płaci klient i jakie czynności obejmuje usługa. Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski podkreśla, że kluczowe jest uregulowanie treści umowy i obowiązków pośrednika. „To jest podstawowa kwestia dla określenia ich odpowiedzialności z OC” – mówi. Jeśli w projekcie miałaby pozostać możliwość pobierania wynagrodzenia od dwóch stron, informacja o tym musiałaby znaleźć się w umowie; rządowy wariant idzie jednak dalej i zakazuje takiej konstrukcji.

Minimalny katalog obowiązków – nie da się umową ograniczyć

Projekt przewiduje też minimalny katalog czynności, które pośrednik będzie musiał wykonać niezależnie od treści umowy pośrednictwa. W tym zakresie nie wystarczy już ogólnikowe „pomogę w zakupie” czy „przedstawię ofertę”. Pośrednik miałby weryfikować stan prawny i faktyczny nieruchomości, przekazywać klientowi rzetelne informacje o dokonanych ustaleniach oraz dokumentować czynności związane z prezentacją lokalu. Takie rozwiązanie ma ułatwić ocenę, czy usługa została rzeczywiście wykonana, a nie jedynie ogłoszona.

W praktyce oznacza to, że klient będzie mógł łatwiej egzekwować konkretne działania. Dziś granice obowiązku często wyznaczają zapisy umowy, a w razie sporu trudno wykazać, że agent nie wykonał istotnego elementu usługi. Ustawowy katalog czynności ma podnieść standard i ograniczyć sytuacje, w których prowizja staje się pozycją na rachunku, a usługa pozostaje na papierze.

Koniec z ofertami „widmo” i ogłoszeniami bez umowy

Projekt zakłada także zmiany w zasadach publikowania ofert. Pośrednik nie będzie mógł zamieszczać ogłoszeń dotyczących obrotu nieruchomościami bez wcześniejszego zawarcia umowy z właścicielem. Dodatkowo oferta musiałaby być jednoznacznie oznaczona jako pochodząca od pośrednika, a nie jako ogłoszenie bezpośrednie od właściciela.

To rozwiązanie ma uderzyć w dwie praktyki. Po pierwsze w kopiowanie ogłoszeń właścicieli bez ich wiedzy – zdarza się, że sprzedający trafia własną ofertę w innym serwisie, ale podpisaną przez biuro, które później kontaktuje się z nim z „kupcem”. Po drugie w oferty „widmo”, czyli ogłoszenia o mieszkaniach, które w rzeczywistości nie są na sprzedaż lub dawno znalazły nabywcę. Nowe zasady mają sprawić, że osoba szukająca lokalu będzie łatwiej ustalać, z kim faktycznie rozmawia w sprawie transakcji.

Prezentacja lokalu bez przymusu podpisu umowy

Osobnym problemem jest wymuszanie podpisania umowy pośrednictwa przed obejrzeniem nieruchomości. Projekt zakłada, że uzależnianie prezentacji od wcześniejszego podpisania umowy będzie zakazane. To odpowiedź na sytuacje, w których potencjalny kupujący dowiaduje się o prowizji dopiero w drzwiach mieszkania, a odmowa podpisu dokumentu oznacza brak możliwości oględzin.

Wiceminister Lewandowski wskazuje, że zmiany mają zapobiegać przypadkom „wymuszania” podpisu pod umową pośrednictwa osobom, które nie chcą korzystać z usług pośrednika. Eksperci z rynku nie są jednak zgodni, jak ten przepis przełoży się na praktykę. Część agentów twierdzi, że ich usługa to nie tylko dodanie ogłoszenia, lecz kojarzenie stron, sprawdzanie dokumentów i negocjacje. Inną praktyką jest z kolei obchodzenie zakazu: w tym samym biurze jeden pośrednik mógłby rozliczać się ze sprzedającym, a drugi, na umowie B2B, z kupującym za „analizę stanu prawnego” lub „wsparcie prawne”. Taki scenariusz będzie wymagał doprecyzowania i egzekwowania przez kontrolę.

Inspekcja Handlowa zyska nadzór nad biurami nieruchomości

Nowe obowiązki mają podlegać kontroli Inspekcji Handlowej. Resort chce rozszerzyć jej uprawnienia tak, aby sprawdzała, czy pośrednik rzetelnie informuje o zakresie usług, czy warunki umowy są przejrzyste, czy wykonuje minimalny katalog czynności, czy nie pobiera wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji oraz czy nie uzależnia prezentacji nieruchomości od podpisania umowy. Inspekcja Handlowa miałaby także nakładać kary pieniężne, wydawać nakazy zaprzestania praktyk naruszających ustawę, a w skrajnych przypadkach zakazywać wykonywania działalności w zakresie pośrednictwa.

Takie sankcje mają odstraszać od nieuczciwych praktyk, ale jednocześnie wywołują dyskusję, czy Inspekcja Handlowa jest najlepszym organem nadzoru nad tak specyficznym rynkiem. W przeszłości pośrednicy byli objęci wymogiem licencji państwowej, ale deregulacja zawodu oznaczała, że wejście na rynek jest relatywnie proste – wystarczy brak karalności i ubezpieczenie OC. Branża więc częściowo wspiera idee podniesienia standardów, ale ostro broni swobody umów.

Co to da kupującym? Realne oszczędności i czytelniejsza cena

• Jeśli kupujący nie będzie musiał płacić agentowi reprezentującemu sprzedającego, może zaoszczędzić prowizję liczoną w skali 2–4 proc. wartości nieruchomości. Przy mieszkaniu wartym 500 tys. zł to nawet 10–20 tys. zł, a przy drogim metrażu – kilkadziesiąt tysięcy.
• Cena w ogłoszeniu będzie bliższa faktycznym oczekiwaniom sprzedającego, bez ukrytych dopłat „dla biura”.
• Łatwiej będzie porównywać oferty i liczyć zdolność kredytową, bo koszt transakcji stanie się bardziej przewidywalny.
• Usługi agenta kupującego staną się odrębnym produktem: szukanie, weryfikacja stanu prawnego, negocjacje i pomoc przy formalnościach, za którą płaci wyłącznie klient poszukujący.

Warto jednak pamiętać, że projekt nie wprowadza maksymalnej stawki prowizji. Wysokość wynagrodzenia nadal miałaby wynikać z umowy. To istotna różnica wobec wcześniejszych propozycji, m.in. posłów Polski 2050, którzy postulowali ustawowy limit oraz przywrócenie komisji odpowiedzialności zawodowej. Eksperci ostrzegają też, że sztywny limit mógłby wykluczyć klientów nieruchomości o niskiej wartości – przy lokalu wartym 50 tys. zł prowizja w wysokości 2–4 proc. stanowiłaby zaledwie kilkaset złotych. Rządowy wariant stawia na obowiązek informowania i kontrolę, a nie na sztywną stawkę.

Branża mówi różnym głosem

Rynek pośredników nie jest jednolity. Część graczy od dawna rozlicza się tylko z jedną stroną, więc zakaz podwójnej prowizji nie zmieni ich modelu. Inni twierdzą, że nowe zasady są antyrynkowe. Piotr Romanowicz, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości KIG, uważa, że zakaz jest sprzeczny ze swobodą zawierania umów i przerzuci koszt pracy pośrednika na cenę nieruchomości. „Jeśli pośrednik nie będzie mógł pobrać wynagrodzenia od kupującego, koszt jego pracy zostanie uwzględniony w cenie nieruchomości” – argumentuje. W jego ocenie klient powinien mieć prawo wybrać, czy korzysta z agenta reprezentującego obie strony, i ewentualnie na takich warunkach zawrzeć umowę.

Inny punkt widzenia reprezentuje dr Daniel Lubowiecki, który pozytywnie ocenia zakaz pobierania prowizji od obu stron. W jego ocenie obecnym przepisom towarzyszą nadużycia: agent reprezentujący sprzedającego może próbować wyegzekwować wynagrodzenie od kupującego, a odmowa podpisania umowy uniemożliwia ogląd lokalu. „Pośrednik ma reprezentować interesy swojego klienta, a nie przy okazji także drugiej strony” – zaznacza. Jednocześnie zwraca uwagę na ryzyko obchodzenia regulacji przez odrębne kontrakty i usługi analityczne. Mateusz Kaczorowski, prezes Bielsko-Częstochowsko-Katowickiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, wskazuje z kolei, że projektem pominięto postulaty zgłaszane przez Polską Federację Rynku Nieruchomości, m.in. rejestr pośredników, wymóg wykształcenia i podwyższenie gwarancji OC. PFRN uważa zakaz podwójnych prowizji za „zbyt daleko idącą ingerencję w zasadę swobody umów”, ale jednocześnie wskazuje, że rynek potrzebuje wiarygodnych standardów.

To jeszcze projekt, a nie prawo

Wszystkie te rozwiązania są na etapie projektu nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, który trafił do uzgodnień międzyresortowych i konsultacji publicznych. W wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów projekt figuruje pod sygnaturą UD424, a jego finalny kształt może się zmienić. Kluczowe będzie to, jak zostanie zdefiniowane „pobieranie wynagrodzenia od obu stron”, jak zostanie uregulowana możliwość zawierania odrębnych umów z tą samą osobą oraz jak Inspekcja Handlowa egzekwować będzie zakaz uzależniania prezentacji od podpisania umowy.

Dla kupujących najważniejszy będzie nie sam zakaz, lecz możliwość skutecznego wyegzekwowania nowych obowiązków. Warto więc obserwować kolejne etapy prac, a przy zakupie lokum dokładnie czytać, czyja jest umowa, za co płacimy i jakie czynności obejmuje wynagrodzenie. Nowe zasady mają zamienić rynkową „wolną amerykankę” w czytelniejszy model: jeden agent, jedna strona, jedna prowizja i realna odpowiedzialność za wykonaną usługę.