Kraków wyprzedza Warszawę: co się dzieje na rynku mieszkań w 2026 roku?

Ostatnie miesiące przyniosły na polskim rynku mieszkaniowym zaskakujące zmiany – zarówno pod względem cen, jak i struktury ofert. Wbrew przewidywaniom o letnim spowolnieniu, branża deweloperska notuje ożywienie, a dane z największych miast pokazują, że sytuacja kupujących i sprzedających staje się coraz bardziej dynamiczna.

Kraków przejmuje palmę pierwszeństwa

Wrzesień 2026 roku przeszedł do historii rynku mieszkaniowego: średnia cena transakcyjna mieszkań w Krakowie wyniosła aż 17 828 zł za mkw., po raz pierwszy przebijając Warszawę, gdzie średnia osiągnęła 17 767 zł/mkw. To nie tylko symboliczny moment, ale i sygnał głębszych zmian – także w strukturze oferty. Trójmiasto dołączyło do ścisłej czołówki z wynikiem 17 288 zł/mkw.

Głównym powodem tej rewolucji jest zmiana strategii deweloperów, którzy po okresie wprowadzania na rynek głównie drogich inwestycji, w trzecim kwartale 2026 zaczęli uzupełniać ofertę o tańsze lokale. W efekcie na siedmiu największych rynkach średnia cena nowo wprowadzonych mieszkań wyniosła 15 869 zł/mkw., czyli mniej niż średnia stawka ofertowa (16 231 zł/mkw.) i przeciętna cena lokali sprzedanych w tym okresie (16 101 zł/mkw.).

Wakacyjne ożywienie zamiast sezonowego zastoju

Wbrew tradycyjnym oczekiwaniom, wakacje 2026 roku nie przyniosły spadku aktywności na rynku. Z raportu portalu Tabelaofert wynika, że deweloperzy bardzo pozytywnie oceniają perspektywy sprzedaży – rekordowy sierpień oraz wzrost popytu znacząco poprawiły nastroje w branży. Dane Otodom potwierdzają: tylko w sierpniu na siedmiu głównych rynkach sprzedano ponad 4,3 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 25% w porównaniu z ubiegłym rokiem.

Deweloperzy nie zwalniają tempa – budują coraz więcej

Raport Narodowego Banku Polskiego za II kwartał 2026 r. pokazuje, że deweloperzy rozpoczęli budowę 65,2 tys. mieszkań – o 32% więcej niż w I kwartale i o 18% więcej niż rok wcześniej. Co istotne, liczba mieszkań oddanych do użytku podczas tegorocznych wakacji była najwyższa od czterech lat. Tak dynamiczny wzrost inwestycji przekłada się na zwiększoną podaż, co zaczyna wpływać na relacje cenowe na rynku.

Czy ceny mieszkań faktycznie spadają?

Na pierwszy rzut oka ceny mieszkań w Polsce nadal rosną. Według Głównego Urzędu Statystycznego, w II kwartale 2026 r. za mieszkania płaciliśmy średnio o ponad 6% więcej niż rok wcześniej. Zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny odnotowały wzrosty, choć te drugie – nieco słabsze. W ujęciu kwartalnym ogólny wskaźnik cen wzrósł o 1,5%.

Jednak rzeczywista siła nabywcza Polaków zwiększa się szybciej niż ceny mieszkań. Po uwzględnieniu inflacji i rosnących wynagrodzeń, w większości miast ceny realnie spadają – za przeciętną pensję można kupić więcej metrów kwadratowych niż przed rokiem. W sześciu największych miastach sprzedaż mieszkań w II kwartale spadła o 8,3% względem poprzedniego kwartału, a oferta dostępnych lokali wzrosła o 3%. To zwiększa presję na deweloperów i ogranicza możliwości dalszego podnoszenia cen.

Rosnące koszty budowy i wpływ na rynek

Choć dynamika wzrostu kosztów budowy nieco wyhamowała, to grunty i robocizna nadal drożeją. Po raz pierwszy od dwóch lat odnotowano także wzrost cen materiałów budowlanych. Oznacza to, że deweloperzy będą starali się przenosić te koszty na kupujących, co może ograniczyć skalę przyszłych obniżek cen mieszkań, nawet jeśli popyt pozostanie słabszy.

Duże dysproporcje regionalne – gdzie ceny rosną najszybciej?

Rynek mieszkaniowy w Polsce jest mocno zróżnicowany. Największy roczny wzrost cen odnotowano w województwie kujawsko-pomorskim (ponad 8,5%), a także na Podlasiu i w regionie świętokrzyskim. Najspokojniej było w województwie łódzkim (wzrost o 1,5%). W skali kraju lokale mieszkalne podrożały średnio o 1,5% w II kwartale, przy czym województwa opolskie, świętokrzyskie i pomorskie wyróżniały się największą dynamiką w krótkim terminie.

Coraz lepsza pozycja negocjacyjna kupujących

Wzrost liczby dostępnych mieszkań oraz spadek dynamiki sprzedaży sprawia, że kupujący zyskują większe pole do negocjacji. Deweloperzy, którzy mają w portfelach wiele niesprzedanych lokali i w perspektywie kolejne inwestycje, są coraz bardziej skłonni do udzielania rabatów. Dane NBP pokazują, że ceny transakcyjne są nierzadko niższe od ofertowych – szczególnie w Warszawie, gdzie różnica między średnią ceną sprzedanych mieszkań a ofertową przekroczyła 1 900 zł na mkw.

Perspektywy na przyszłość – umiarkowany optymizm

Analitycy oczekują, że w najbliższym roku rynek mieszkaniowy będzie się stabilizował – przewiduje się umiarkowany wzrost cen, zgodny z rosnącymi dochodami gospodarstw domowych. Wysoka podaż i ostrożniejszy popyt mogą jednak w dłuższej perspektywie wymusić korekty lub wprowadzenie jeszcze większej liczby dostępnych cenowo mieszkań do oferty.

Podsumowując, polski rynek mieszkaniowy w 2026 roku znajduje się w punkcie zwrotnym: rośnie zarówno podaż, jak i koszty budowy, a ceny – choć wciąż wysokie – wykazują lokalne oznaki stabilizacji lub nawet lekkiego spadku realnego. Kraków wyrasta na nowego lidera drożyzny, a kupujący mogą liczyć na coraz lepsze warunki negocjacyjne, zwłaszcza na rynku pierwotnym.