Mieszkania drożeją wolniej, ale ofert ubywa – rynek wchodzi w fazę ostrożności

W III kwartale 2026 r. rynek mieszkaniowy dał sygnał, że po kilku miesiącach dynamicznych wzrostów ceny przestały przyspieszać. Mediana szacowanych cen lokali na rynku wtórnym w największych miastach zwiększyła się tylko od 0,9 do 1,9 proc. kwartał do kwartału, podczas gdy w II kwartale wzrosty sięgały od 2 do 4 proc. Dla kupujących to wyczekiwane uspokojenie tempa podwyżek, choć jeszcze nie sygnał, że mieszkania zaczęły tanieć.

Najbardziej wyczuleni na zmiany byli analitycy portalu SonarHome.pl, którzy zestawili mediany cen w siedmiu największych aglomeracjach. W Gdańsku wzrost kwartalny wyniósł 1,9 proc., w Warszawie 1,2 proc., w Gdyni i Wrocławiu po 1,1 proc., w Krakowie i Łodzi po 1 proc., a w Poznaniu 0,9 proc. W ujęciu rocznym obraz jest bardziej dynamiczny: od III kwartału 2025 r. do III kwartału 2026 r. mieszkania w Gdańsku podrożały o 10,2 proc., w Gdyni o 8,7 proc., w Poznaniu o 8,1 proc., w Warszawie o 5,4 proc., we Wrocławiu o 5,3 proc., w Krakowie o 5,3 proc., a w Łodzi o 3,4 proc.

Pod względem cen we wrześniu stolica wciąż była liderem. Mediana przekroczyła 15,8 tys. zł za m2. W Krakowie wyniosła 14,6 tys. zł, w Gdańsku 13,8 tys. zł, a najtańsza pozostała Łódź, gdzie średnia cena lokowała się na poziomie 7,55 tys. zł za metr. Różnica między najdroższym a najtańszym miastem to niemal podwójna stawka, co potwierdza, że lokalizacja pozostaje głównym filtrem przy wyborze mieszkania.

Ograniczony wybór zamiast taniej półki

Najważniejsze ograniczenie dla nabywców nie leży dziś w poziomie cen, lecz w dostępności odpowiednich lokali. SonarHome.pl odnotował, że w sześciu z siedmiu badanych miast mieszkań na sprzedaż było mniej niż rok wcześniej. Najgłębszy spadek dotyczył Warszawy, gdzie liczba aktywnych ofert zmniejszyła się o 20,1 proc. w ujęciu rocznym. We Wrocławiu ubył 15,7 proc., w Łodzi 16,5 proc., w Krakowie 12,8 proc., w Poznaniu 10,4 proc., a w Gdyni 9,5 proc. Tylko w Gdańsku ofert przybyło o 3,3 proc.

Jeśli porównać III kwartał z II, obraz jest już mniej niepokojący. W Poznaniu liczba ogłoszeń wzrosła o 6,2 proc., w Krakowie o 2,3 proc., w Gdyni o 1 proc., a we Wrocławiu o 0,7 proc. Spadek kwartalny odnotowały Warszawa (-4,9 proc.), Gdańsk i Łódź. Oznacza to, że podaż przestała zjeżdżać tak gwałtownie jak w pierwszej połowie roku, ale do powrotu wyboru sprzed roku jest jeszcze daleko.

Kredyty wspierają rynek, ale część akcji kredytowej to zamiana starych długów

W III kwartale stopa referencyjna NBP utrzymywała się na poziomie 3,75 proc., co miało wpływ na raty i decyzje zakupowe. Z danych Biura Informacji Kredytowej wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w sierpniu 2026 r. była o 51 proc. wyższa niż rok wcześniej, a średnia kwota kredytu osiągnęła rekordowe 489 tys. zł. Eksperci wskazują, że poza rosnącymi dochodami i stabilnymi stopami kluczowe znaczenie miało refinansowanie wcześniejszych zobowiązań.

W II kwartale 2026 r. banki udzieliły 83,6 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 39,7 mld zł. Liczba umów wzrosła o 51 proc., a wartość o 62 proc. w skali roku. To rekordowa skala aktywności kredytowej, choć raport PKO BP wskazuje, że blisko 30 proc. tej sprzedaży może stanowić refinansowanie, czyli zastępowanie starych kredytów nowymi, a nie finansowanie nowych zakupów. We wrześniu do akcji wkroczył też wskaźnik POLSTR: PKO Bank Polski jako pierwszy zaczął oferować kredyty o zmiennym oprocentowaniu oparte na tym wskaźniku, a kolejne instytucje mają dołączyć do końca roku.

Developerska sprzedaż rośnie, ale nie wszędzie

W III kwartale 2026 r. deweloperzy na siedmiu największych rynkach sprzedali 12,5 tys. mieszkań, czyli o blisko 6 proc. więcej niż kwartał wcześniej. Po spokojnym lipcu aktywność wzrosła we wrześniu, gdy nabyto około 4,4 tys. lokali. Analitycy JLL szacują, że w całym 2026 r. sprzedaż może sięgnąć około 50 tys. mieszkań wobec 43 tys. w 2025 r. Na 2027 r. prognoza jest bardziej ostrożna.

Wyniki spółek nie rozłożyły się równomiernie. W pierwszej połowie roku 17 deweloperów notowanych na GPW lub Catalyst sprzedało 12 601 mieszkań, o 22 proc. więcej niż rok wcześniej. Najmocniej poprawił się Atal, który zwiększył sprzedaż z 726 do 1 547 lokali, co oznaczało wzrost o 113 proc. Dom Development sprzedał 2 382 mieszkania, a Develia 1 752 lokale. W trzecim kwartale Dom Development odnotował 1 251 transakcji, Atal 996, a Robyg ponad 800. Gorsze wyniki miały Dekpol, Murapol i Wikana. Trudniej mają firmy z ograniczoną podażą i ekspozycją na rynki z nadpodażą, takie jak Łódź czy Katowice.

Promocje zamiast rewizji cenników

Eksperci nie zakładają scenariusza masowych obniżek. W ich ocenie deweloperzy będą raczej intensyfikować promocje, indywidualne rabaty i pokrywanie kosztów dodatkowych, niż obniżać ceny w publicznych cennikach. To ważne, bo statystyki cen ofertowych mogą nie oddawać realnych kosztów transakcji. Na siedmiu największych rynkach w ofercie pozostaje ponad 17 tys. gotowych mieszkań, co stanowi około jedną czwartą podaży. W zakończonych inwestycjach sprzedający mogą być bardziej skłonni do ustępstw, by szybciej uwolnić kapitał.

W PKO BP scenariusz bazowy zakłada umiarkowany wzrost średnich cen transakcyjnych o około 5 proc. w perspektywie roku. Sprzyja temu popyt wspierany rosnącymi dochodami oraz ryzyko droższego finansowania, które może skłaniać niezdecydowanych do przyspieszenia zakupu. W JLL zwraca się uwagę na rosnące koszty energii, paliw, materiałów i usług budowlanych, które ograniczają pole manewru. Dlatego częściej niż o przecenie mówi się o stabilizacji cen i większej elastyczności ofertowej.

Podatki i wybór miasta jako kolejna zmienna

Wśród wątków poruszanych w publikacjach o mieszkaniach pojawia się też pytanie, jak sprzedać lokal w drogim mieście i kupić tańszy w mniejszym ośrodku. Takie manewry mogą być atrakcyjne cenowo, ale wiążą się z kalkulacją kosztów, czasu oczekiwania i możliwej pułapki podatkowej. To przypomnienie, że przy obecnej stabilizacji stawek liczy się nie tylko różnica cenowa, lecz też obciążenia związane z przeniesieniem własności.

Co zmienia się w kalkulacji kupującego

• Mniejszy przyrost cen nie oznacza automatycznie, że lokal będzie tańszy — realna cena zależy od stanu, lokalizacji i tempa sprzedaży oferty.
• Mniejsza podaż w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie ogranicza możliwość porównania wielu podobnych mieszkań.
• Rekordowe kredyty wspierają popyt, ale duża część to refinansowanie, więc nie każde finansowanie oznacza nowy zakup.
• Promocje deweloperskie i indywidualne negocjacje mogą być ważniejsze niż oficjalny spadek ceny w cenniku.

Analitycy wskazują, że kupujący nie powinni koncentrować się wyłącznie na cenie, lecz na dostępności lokali odpowiadających ich potrzebom. Sprzedający z kolei powinni realistycznie wyceniać nieruchomości i uwzględniać sytuację na lokalnym rynku. W czwartym kwartale deweloperzy mogą silniej konkurować, aby domknąć roczne cele, ale jednocześnie nowe projekty mogą być wprowadzane ostrożniej, szczególnie tam, gdzie oferta szybko się wyprzedaje.

Praktyczna konkluzja jest prosta: rynek nie wchodzi w otwartą wojnę cenową, ale daje więcej przestrzeni do rozmów. Kupujący, którzy porównują miasta, terminy oddania i realne koszty finansowania, mają większe szanse na uzyskanie korzystniejszej transakcji niż rok temu. Sprzedający, którzy przeszacowują wartość lokalu, mogą natomiast zauważyć, że przy mniejszej podaży krótkoterminowo wciąż mają przewagę, ale przy spadku aktywności kredytowej i dłuższym czasie sprzedaży ta przewaga będzie się erodować.