Podatek od nieruchomości w 2027: wyższe limity i groźba katastralnej rewolucji

Właściciele mieszkań, domów, garaży i działek mają powody, by uważnie śledzić uchwały swoich gmin. Ministerstwo Finansów ogłosiło maksymalne stawki podatków i opłat lokalnych na 2027 rok, a wraz z nimi ruszyła fala samorządowych podwyżek. Na tym jednak nie kończy się zgrzyt budżetowy – w Sejmie leży projekt podatku katastralnego, który w przypadku przyjęcia miałby zrewolucjonizować sposób opodatkowania lokali mieszkalnych i uderzyć w właścicieli trzech i więcej nieruchomości. Z jednej strony waloryzacja limitów, z drugiej – fundamentalna zmiana bazy opodatkowania. Oba procesy toczą się równolegle i mogą spotkać właścicieli nieruchomości już w najbliższych latach.

Nowe limity: co zmienia się od stycznia 2027 roku

Podstawą corocznej aktualizacji podatków lokalnych jest wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych za pierwsze półrocze. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego inflacja w pierwszych sześciu miesiącach 2026 roku wyniosła 2,7 proc. To właśnie o ten poziom wzrosła większość maksymalnych stawek, których gminy nie będą mogły przekroczyć przy uchwalaniu podatków na kolejny rok.

W praktyce oznacza to następujące zmiany limitów:

• budynki mieszkalne – z 1,25 zł do 1,29 zł za m² powierzchni użytkowej,
• budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej – z 35,53 zł do 36,49 zł za m²,
• pozostałe budynki, w tym wolnostojące garaże – z 12 zł do 12,33 zł za m²,
• grunty pozostałe, w tym należące do osób prywatnych – z 0,77 zł do 0,80 zł za m²,
• grunty związane z działalnością gospodarczą – z 1,45 zł do 1,49 zł za m²,
• grunty pod wodami powierzchniowymi zbiorników sztucznych – z 7,15 zł do 7,35 zł za ha,
• niezabudowane grunty w obszarze rewitalizacji – z 4,72 zł do 4,85 zł za m².

Wartość tych zmian bywa różnie odczuwalna. Właściciel mieszkania o powierzchni 50 m², w gminie stosującej maksymalną stawkę, zapłaci rocznie 1,50–2 zł więcej. Przy 60 m² różnica wynosi już 2,40 zł. Znacznie boleśniej podwyżki uderzają w przedsiębiorców: lokal użytkowy o powierzchni 60 m² podlegałby opodatkowaniu w wysokości 2189,40 zł rocznie, wobec dotychczasowych 2131,80 zł. A budynek handlowy o powierzchni 74 tys. m² z gruntem 17 tys. m² – o około 71 720 zł więcej, jak wyliczył lubelski ratusz.

Gdzie już zapłacimy więcej: mapa samorządowych podwyżek

Sam wzrost ustawowego limitu nie oznacza automatycznej podwyżki we wszystkich gminach – ostateczną decyzję podejmują rady miast i gmin. Analiza bankier.pl i RMF24 pokazuje jednak, że w ostatnich latach stało się to normą: coraz więcej samorządów korzysta z możliwości ustalenia stawek na najwyższym poziomie dopuszczonym przez Ministerstwo Finansów.

Wśród największych miast podwyżki na 2027 rok uchwalono już w Szczecinie i Łodzi, gdzie obowiązywać będą maksymalne stawki: 1,29 zł/m² za powierzchnię mieszkalną i 36,49 zł/m² za działalność gospodarczą. Na podobne rozwiązanie zdecydowały się samorządy Kołobrzegu, Rawicza (woj. wielkopolskie), Gubina (woj. lubuskie), Kościerzyny i Gorlic.

W Lublinie radni zagłosowali 17 głosami przeciwko 11 za podniesienie stawki mieszkaniowej z 1,25 do 1,29 zł/m². Prezydent Krzysztof Żuk wyjaśnił, że „jeśli myślimy o finansowaniu komunikacji, oświaty, ale również tych drobnych inwestycji, których mamy dużo, to te podatki lokalne muszą mieć aktualizowane stawki". Uzasadnieniem uchwały był wzrost kosztów wykonywania zadań publicznych.

Projekty uchwał o podwyżkach przygotowywane są też w Bielsku-Białej, Tarnowie, Rudzie Śląskiej i Wodzisławiu Śląskim. Samorządy szacują, że dodatkowe wpływy wyniosą od 1 do nawet 7 mln zł rocznie. Nie wszystkie propozycje przejdą: w Radomsku rada miejska odrzuciła projekt, który miał przynieść około 7 mln zł dodatkowych dochodów, a podobnie postąpili radni w Dziwnowie. Wśród miast wojewódzkich unikających maksymalnych stawek znajdują się Rzeszów (brakuje zaledwie 1 grosza do limitu), Kielce, Opole, Gorzów Wielkopolski i Zielona Góra, gdzie stawka nie przekracza nawet 1 zł/m².

Podatek katastralny: 25-krotna stawka za trzecie mieszkanie

Zupełnie inna skala zmian rysuje się w projekcie poselskim Lewicy, który zakłada zastąpienie dotychczasowego systemu opodatkowania od metrażu daniną od wartości nieruchomości. Zmiana miałaby wejść w życie w 2027 roku i objąć każdego właściciela lokalu.

Zasady wyliczania opłaty miałyby wyglądać następująco:

• przez pierwsze dwa lata – wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m² budynku mieszkalnego publikowany przez wojewodę,
• od 2028 roku – dane z Portal DOM (Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami), który ma stać się podstawą wyceny na potrzeby opodatkowania.

Podstawowa stawka dla pierwszego i drugiego mieszkania miałaby wynosić 0,02 proc. wartości odtworzeniowej nieruchomości. W praktyce właściciel 50-metrowego lokalu w Warszawie płaci dziś maksymalnie 62,50 zł rocznie, a po zmianie zapłaciłby około 109 zł. W Krakowie opłata wzrosłaby z 62,50 do ponad 95 zł, we Wrocławiu do blisko 103 zł, a w Łodzi do niemal 70 zł.

Prawdziwy skok czeka posiadaczy od trzeciej nieruchomości w górę – niezależnie od tego, czy kupili ją samodzielnie, czy otrzymali w spadku. Stawka startowa wyniosłaby 0,5 proc. wartości, a każdy kolejny rok posiadania zwiększałby ją o 0,1 punktu procentowego przez dziesięć lat, aż do osiągnięcia pułapu 1,5 proc. Dla trzeciego 50-metrowego mieszkania w Warszawie oznacza to roczny podatek w wysokości około 2737 zł, który z czasem urośnie do ponad 8200 zł – czyli niemal 25-krotnie więcej niż stawka podstawowa.

W uzasadnieniu projektu autorzy piszą wprost: „Posiadanie większej liczby mieszkań związane jest często z lokowaniem kapitału, zarobkiem na wynajmie lub szybkim obrotem rynkowym poprzez tzw. flipowanie mieszkań". Przewidziano jednak zwolnienia dla mieszkań komunalnych, społecznych oraz budynków ze schronami. Projekt popiera posłanka Anna Maria Żukowska. Zapytany o inicjatywę minister finansów Andrzej Domański stwierdził, że „Lewica dobrze wie, że w rządzie ten projekt nie uzyskałby poparcia", wskazując zwłaszcza na pomysł opodatkowania pierwszego mieszkania.

Eksperci biją na alarm: koszty przejdą na najemców

Specjaliści rynku nieruchomości nie kryją sceptycyzmu wobec obu wątków. Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom, ocenia, że „proponowane rozwiązanie byłoby nietypową konstrukcją podatku od nieruchomości", a opieranie się na średnich wskaźnikach kosztu odtworzenia nie oddaje realnej wartości konkretnego lokalu. Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, dodaje, że trudności w ustaleniu, które z mieszkań o różnej wartości jest „pierwsze", a które „trzecie", wygenerują dodatkowe zamieszanie administracyjne. Jego najważniejsze ostrzeżenie dotyczy jednak najemców: „Wprowadzenie nowego podatku od nieruchomości może skutkować tym, że wyższe koszty zostaną po prostu przerzucone na najemców w postaci wyższego czynszu. Zamiast ukrócić spekulację, ustawa uderzyłaby w osoby, które nie mogą pozwolić sobie na własne mieszkanie".

Kto uniknie podwyżek: zwolnienia i ulgi

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje szereg zwolnień, które mogą znacząco zmniejszyć obciążenie. Z podatku są między innymi zwolnione: budynki gospodarcze wykorzystywane wyłącznie do działalności rolniczej, leśnej lub rybackiej; grunty i budynki indywidualnie wpisane do rejestru zabytków; altany działkowe o powierzchni zabudowy do 35 m² na terenie rodzinnych ogrodów działkowych; nieużytki, użytki ekologiczne oraz niektóre grunty zadrzewione i zakrzewione; nieruchomości wykorzystywane na cele oświatowe, naukowe, społeczne i opiekuńcze. Trzeba jednak pamiętać, że zwolnienie nie obejmuje zwykle części nieruchomości zajętych na działalność gospodarczą.

Spóźnienie z ratą to nie błaha sprawa

Właściciele powinni pamiętać nie tylko o wyższych stawkach, ale i o terminach płatności. Jeżeli roczna kwota podatku przekracza 100 zł, należność dzieli się na cztery raty: 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada. Niższą kwotę trzeba uregulować jednorazowo do 15 marca. Spóźnienie oznacza odsetki za zwłokę, a w przypadku dłuższego zalegania – grzywnę do 720 stawek dziennych, co w 2026 roku przekłada się na maksymalnie 64 080 zł. Jeśli gminna decyzja dotrze do podatnika po terminie, ma on 14 dni na zapłatę od dnia doręczenia. Najemca mieszkania nie jest natomiast podatnikiem od nieruchomości – ten obowiązek spoczywa wyłącznie na właścicielu lokalu.

Dla właścicieli najważniejsze będzie zatem zestawienie dwóch danych: limitów ogłoszonych przez ministerstwo oraz uchwały rady gminy. Dopiero po połączeniu tych informacji da się precyzyjnie obliczyć, ile faktycznie trafi do budżetu domowego w kolejnym roku.