Rewolucja na rynku najmu krótkoterminowego – co naprawdę zmienią nowe przepisy?

Najem krótkoterminowy przez ostatnie lata stał się jednym z najbardziej kontrowersyjnych tematów na rynku mieszkaniowym w Polsce. O ile dla właścicieli i inwestorów oznaczał on możliwość osiągania wysokich zysków, o tyle dla wielu mieszkańców – zwłaszcza w turystycznych miastach – wiązał się z nieustannym hałasem, rotacją sąsiadów i wzrostem cen mieszkań. Nadchodzące zmiany prawne, zarówno na poziomie krajowym, jak i unijnym, mają dać nowe narzędzia do kontroli tego rynku. Czy rzeczywiście przyniosą one rewolucję?

Co się zmieni? Wspólnoty, spółdzielnie i gminy zyskają uprawnienia

Po długich miesiącach debat rząd przyjął autopoprawkę do projektu nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich. Kluczowe propozycje to:

• Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe zyskają prawo do zakazania najmu krótkoterminowego w danej nieruchomości poprzez stosowną uchwałę. W spółdzielniach za zakazem musi opowiedzieć się ponad połowa uprawnionych do głosowania.
• Samorządy będą mogły wyznaczyć strefy na terenie gminy, w których najem krótkoterminowy będzie ograniczony lub całkowicie zakazany – np. w najbardziej turystycznych dzielnicach lub w określonych miesiącach.
• Każdy lokal wynajmowany na krótkie terminy ma zostać wpisany do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych i otrzymać unikalny numer rejestracyjny, widoczny w ogłoszeniu.
• Z wnioskiem o kontrolę działalności będzie mógł występować nie tylko urząd, ale też mieszkańcy tej lub sąsiedniej nieruchomości oraz wspólnoty czy spółdzielnie.
• Surowe sankcje: po trzech naruszeniach bezpieczeństwa lub porządku w pół roku lokal zostanie wykreślony z rejestru na rok, a za łamanie przepisów grożą kary do 50 tys. zł.

Co istotne, instrumenty te mają zacząć obowiązywać od 1 stycznia 2028 roku, a większość pozostałych przepisów w ciągu 14 dni od ogłoszenia ustawy.

Unijne rozporządzenie: rejestracja i nowe obowiązki dla właścicieli

Od maja 2026 r. obowiązuje również unijne rozporządzenie 2024/1028, które nakłada na państwa obowiązek zbierania i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym. Każdy lokal otrzyma unikalny numer rejestracyjny, a właściciel będzie musiał podać dokładny adres, liczbę miejsc, rodzaj oferty (cały lokal czy pokój) oraz informację, czy to jego główne miejsce zamieszkania. Platformy typu Airbnb czy Booking będą raportować administracji liczbę nocy i gości dla każdego adresu.

To oznacza koniec anonimowości i szarej strefy – administracja będzie mogła analizować rzeczywistą skalę zjawiska, a nie tylko liczbę ogłoszeń. Jest to jakościowa zmiana, bo dopiero takie dane pozwolą samorządom decydować, gdzie i jak interweniować.

Najem krótkoterminowy – różne oblicza w zależności od lokalizacji

Eksperci podkreślają, że skutki nowych przepisów będą mocno zróżnicowane geograficznie. W nadmorskich kurortach, takich jak Sopot czy Gdańsk, wiele mieszkań jest wykorzystywanych sezonowo – latem dla turystów, zimą wracają na rynek zwykłego najmu. W centrach dużych miast (np. Warszawa, Kraków, Wrocław) mieszkania przeznaczone na krótkoterminowy wynajem przez cały rok trwale wypadają z zasobu dostępnego dla osób pracujących czy studiujących. Tymczasem w małych miejscowościach najem krótkoterminowy często pozwala zagospodarować puste wcześniej domy, nie wpływając istotnie na lokalny rynek.

To dlatego – jak podkreśla Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl – skutki regulacji należy analizować przynajmniej na poziomie dzielnic, a w historycznych centrach nawet na poziomie pojedynczych kwartałów.

Cztery scenariusze, trzy efekty – co zrobią właściciele?

Eksperci rynkowi i autorzy raportów (m.in. SonarHome) wskazują kilka możliwych scenariuszy rozwoju sytuacji po wejściu w życie nowych przepisów:

• Scenariusz 1: Część właścicieli rezygnuje z najmu krótkoterminowego, gdy koszty dostosowania i ryzyko zakazu przeważają nad zyskami. Lokale wracają na rynek najmu długoterminowego lub trafiają na sprzedaż. Według szacunków, nawet jeśli tylko 10–25% mieszkań zmieni funkcję, może to znacząco zwiększyć podaż i obniżyć czynsze w najbardziej dotkniętych dzielnicach – szczególnie w centrach dużych miast.
• Scenariusz 2: Operatorzy dostosowują się do wymogów, rejestrują lokale i kontynuują działalność. Rynek staje się bardziej przejrzysty i uporządkowany, ale jego struktura nie zmienia się radykalnie. Jeśli stawka dobowa po odjęciu kosztów nadal jest znacznie wyższa niż czynsz od stałego najemcy, właściciele nie będą mieli motywacji do zmiany modelu.
• Scenariusz 3: Część ofert znika z platform internetowych, ale nie wraca ani na rynek najmu, ani na sprzedaż. Właściciele mogą zostawić mieszkania puste, korzystać z nich osobiście lub wynajmować poza portalami, w szarej strefie.
• Scenariusz 4 (wariant awaryjny): Inwestorzy, którzy kupowali mieszkania wyłącznie pod najem krótkoterminowy, mogą boleśnie odczuć wzrost ryzyka i koszty dostosowania. Kalkulacja opłacalności powinna więc uwzględniać nie tylko stawki dobowe, ale także możliwość przejścia na najem długoterminowy i ocenę, czy lokal nadaje się do tej funkcji.

Według raportu SonarHome w Polsce w 2024 r. funkcjonowało ok. 65 tys. mieszkań w najmie krótkoterminowym, z czego najwięcej w Warszawie (10 tys.), Krakowie (8 tys.), Gdańsku (6,5 tys.) i Wrocławiu (3,5 tys.). To właśnie w tych miastach skutki regulacji mogą być najbardziej odczuwalne.

Jak mierzyć skutki nowych przepisów?

Kluczowe będą nie tylko liczby usuniętych ogłoszeń, ale przede wszystkim:

• udział całych mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo w zasobie danej dzielnicy,
• liczba aktywnych dni wynajmu,
• zmiany podaży i czynszów najmu długoterminowego,
• koncentracja profesjonalnych operatorów,
• liczba skarg i interwencji dotyczących naruszeń porządku.

Dane Eurostatu z 2025 roku pokazują, że goście spędzili w Polsce 44,39 mln nocy w obiektach rezerwowanych przez Airbnb, Booking.com i Expedia – wzrost o 14% rok do roku. Jednak liczba tzw. osobonoclegów nie oddaje faktycznej liczby mieszkań wyłączonych z rynku mieszkaniowego – np. jedna rodzina spędzająca trzy noce generuje 12 osobonoclegów, choć wykorzystuje jeden lokal.

Co dalej? Polityka oparta na danych i nowe wyzwania

Nowe narzędzia – rejestracja, strefy ograniczeń i uchwały wspólnot – mają nie tyle wykluczyć najem krótkoterminowy, ile go uporządkować i ograniczyć tam, gdzie rzeczywiście szkodzi rynkowi mieszkaniowemu lub komfortowi życia mieszkańców.

Precyzja w wyznaczaniu stref zakazu będzie kluczowa – zbyt szerokie ograniczenia mogą zaszkodzić gospodarce turystycznej, zbyt wąskie – przesunąć problem na sąsiednie ulice. Eksperci podkreślają, że skuteczność nowych regulacji należy mierzyć nie liczbą blokad, ale tym, czy w lokalnych dzielnicach wzrośnie podaż mieszkań na wynajem, ustabilizują się czynsze i zmniejszy się liczba konfliktów sąsiedzkich.

Polska dołącza tym samym do europejskiego trendu podporządkowania rynku najmu krótkoterminowego polityce mieszkaniowej, ale rzeczywiste efekty poznamy dopiero po kilku sezonach obowiązywania nowych przepisów i szczegółowych analizach lokalnych rynków.