Rynek mieszkań w 2026: Większy wybór, nowe trendy i selektywne ceny

Rok 2026 przynosi na rynku mieszkaniowym w Polsce szereg zmian, które wyraźnie odzwierciedlają ewolucję preferencji kupujących, strategii deweloperów oraz złożoność wpływu czynników makroekonomicznych. Najnowsze raporty Narodowego Banku Polskiego oraz analizy branżowe wskazują, że choć ceny mieszkań w ujęciu nominalnym pozostają w większości stabilne, po uwzględnieniu inflacji i wzrostu wynagrodzeń realna wartość nieruchomości w wielu miastach spada.

Stabilizacja cen pod presją inflacji i wynagrodzeń

Według raportu NBP za II kwartał 2026 roku, ceny transakcyjne mieszkań w największych polskich miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Gdańsk, wzrosły jedynie nieznacznie – w Warszawie o 1,9% kwartał do kwartału, a w pozostałych sześciu największych ośrodkach miejskich o 1,5%. Na rynku wtórnym zmiany były jeszcze mniej wyraźne, a w niektórych miastach, jak Kraków czy Łódź, odnotowano nawet spadki. Jednak po korekcie o inflację i rosnące płace, w większości aglomeracji dynamika cen stała się ujemna, co oznacza, że realna siła nabywcza mieszkańców wzrosła.

To zjawisko potwierdza również Główny Ekonomista Colliers, Grzegorz Sielewicz, wskazując że poprawa dostępności mieszkań wynika bardziej z rosnących wynagrodzeń niż ze spadku samych cen nieruchomości. Dzięki temu na zakup przeciętnego mieszkania potrzeba dziś mniej miesięcznych pensji niż jeszcze rok temu.

Ożywienie popytu, ale bez boomu z poprzednich lat

Po okresie wyraźnego spadku sprzedaży w II kwartale (na sześciu największych rynkach o 8,3% kwartał do kwartału), III kwartał przyniósł zdecydowane ożywienie. Według szacunków Otodom, tylko w największych aglomeracjach sprzedano około 13 tysięcy nowych mieszkań. Warto jednak podkreślić, że nie oznacza to powrotu do euforii znanej z czasów rządowych programów wsparcia, takich jak "Bezpieczny Kredyt 2%" – kupujący są dziś bardziej selektywni, a transakcje w dużej mierze odbywają się w ramach zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych, choć rośnie także udział zakupów inwestycyjnych.

Równolegle rośnie zainteresowanie rynkiem wtórnym. Liczba zapytań o mieszkania z drugiej ręki wzrosła w sierpniu o 9% rok do roku, choć rozkład popytu jest bardzo zróżnicowany lokalnie – na przykład w Krakowie liczba zapytań spadła, podczas gdy w Lublinie zanotowano wyraźny wzrost.

Selekcja i większy wybór: jakie mieszkania znikają z rynku najszybciej?

Jedną z najważniejszych zmian w podejściu Polaków do zakupu mieszkania jest odejście od szukania największego możliwego lokum na rzecz funkcjonalnych, łatwych do sfinansowania mieszkań. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że na rynku pierwotnym największym zainteresowaniem cieszą się obecnie mieszkania dwupokojowe – np. w Warszawie stanowiły one aż 45% sprzedaży w pierwszych pięciu miesiącach 2026 roku. Podobny trend widoczny jest w Krakowie, Łodzi czy Poznaniu, gdzie „dwójki” znikają z rynku szybciej, niż deweloperzy są w stanie uzupełnić ofertę.

Na rynku wtórnym preferowane są także mieszkania dwu- i trzypokojowe do 65 mkw. Choć średni czas sprzedaży wydłużył się do 125 dni, dobrze wycenione lokale odpowiadające realnym potrzebom wciąż sprzedają się bardzo szybko. Eksperci podkreślają, że dziś kluczowy jest nie tylko metraż, ale także układ, lokalizacja, dostępność komunikacji i infrastruktury oraz możliwość bezpiecznego sfinansowania zakupu.

Deweloperzy nie zwalniają tempa, mimo presji kosztowej

Paradoksalnie, mimo słabszej sprzedaży w pierwszej połowie roku, deweloperzy zdecydowanie zwiększyli aktywność inwestycyjną. W II kwartale rozpoczęto budowę aż 65,2 tys. mieszkań – o 32% więcej niż w poprzednim kwartale i o 18% więcej niż rok wcześniej. W okresie styczeń–sierpień liczba pozwoleń na budowę wzrosła o niemal 15%, a wśród firm deweloperskich nawet o 20%.

Jednocześnie rośnie oferta gotowych mieszkań, co poprawia sytuację kupujących, którzy zyskują większy wybór – choć nie wszędzie deweloperzy są w stanie nadążyć za popytem na najbardziej poszukiwane typy lokali. Zwiększona podaż nie prowadzi jednak do głębokich przecen, ponieważ deweloperzy zmagają się z rosnącymi kosztami budowy – szczególnie gruntów, robocizny i, po raz pierwszy od dwóch lat, materiałów budowlanych.

Stabilizacja stóp i kredytów: co z dostępnością finansowania?

Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopę referencyjną NBP na poziomie 3,75%, co stabilizuje sytuację kredytową. W II kwartale banki udzieliły rekordowych 83,6 tys. kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę 39,7 mld zł, choć część z nich to refinansowanie starych zobowiązań. Wartość zapytań kredytowych wzrosła w lipcu o 22% r/r, a w sierpniu o 9,3%. Kupujący mają więc większe możliwości finansowania, ale jednocześnie większy wybór i czas na negocjowanie warunków zakupu.

W praktyce prowadzi to do sytuacji, w której deweloperzy zamiast obniżać cenniki, oferują rabaty na wybrane lokale, pakiety wykończeniowe lub atrakcyjne harmonogramy płatności. Na rynku wtórnym większe rabaty zdarzają się rzadko i zwykle dotyczą mieszkań z zawyżoną ceną wyjściową.

Brak gwałtownych zmian cen: lokalne różnice i przyszłość rynku

Eksperci są zgodni – najbliższe miesiące nie przyniosą ani spektakularnych podwyżek, ani głębokich przecen. Rynek wszedł w fazę selekcji: dobrze wycenione mieszkania w pożądanych lokalizacjach znajdują nabywców stosunkowo szybko, a słabsze oferty wymagają promocji i negocjacji. Kupujący zyskali przewagę czasu i wyboru, ale nie dominują jeszcze rynku na tyle, by wymuszać duże obniżki cen.

O przyszłym zachowaniu rynku zdecyduje równowaga pomiędzy rosnącą podażą a popytem, presja kosztowa związana z budową oraz oczekiwania co do nowych standardów energetycznych od 2030 roku. W dłuższej perspektywie kluczowe będzie także to, jak deweloperzy dostosują ofertę do zmieniających się potrzeb Polaków i czy będą w stanie efektywnie odpowiadać na rosnące oczekiwania dotyczące funkcjonalności i dostępności mieszkań.

Wskazówki dla kupujących: jak odnaleźć się na rynku w 2026?

• Przed podjęciem decyzji warto jasno określić swoje potrzeby: liczba pokoi, lokalizacja, dostęp do usług i komunikacji oraz realny budżet (uwzględniający koszty wykończenia czy remontu).
• Porównuj podobne mieszkania pod kątem standardu, metrażu i lokalizacji – średnia cena nie zawsze oddaje realną atrakcyjność oferty.
• Sprawdzaj miesięczne opłaty i stan techniczny budynku – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
• Korzystaj z większego wyboru i negocjuj warunki – rabaty, harmonogram płatności lub dodatkowe wyposażenie mogą być lepszym rozwiązaniem niż czekanie na spadki cen.
• Zadbaj o wcześniejsze sprawdzenie zdolności kredytowej, by uniknąć rozczarowań i szukać mieszkania w realnym przedziale cenowym.

Rok 2026 to czas umiarkowanego optymizmu dla kupujących: większy wybór, stabilne – a realnie nawet malejące – ceny oraz szansa na dopasowanie mieszkania do własnych potrzeb i możliwości finansowych.