Spadek zamiast kredytu – jak dziedziczenie kształtuje rynek mieszkań w Polsce?

Dziedziczenie nieruchomości to temat, który coraz mocniej wpływa na polski rynek mieszkaniowy. Z najnowszych badań wynika, że 28 proc. Polaków weszło w posiadanie domu lub mieszkania dzięki spadkowi – to więcej niż liczba osób, które kupiły własne lokum za gotówkę lub wzięły kredyt hipoteczny. Ten trend wywołuje rosnącą dyskusję nie tylko o nierównościach majątkowych, ale i o przyszłości lokalnych rynków mieszkaniowych oraz społecznych skutkach zmian pokoleniowych.

Gdzie dziedziczymy najczęściej? Polska mapa spadków

Raport „To my. Lokalnie 2026”, przygotowany przez agencję Inquiry przy współpracy z Instytutem Rozwoju Miast i Regionów, pokazuje, że dziedziczenie nieruchomości ma bardzo wyraźne zróżnicowanie regionalne. Najwyższy odsetek spadkobierców odnotowano w województwie lubelskim (34 proc.), tuż za nim plasuje się podkarpackie (33 proc.), łódzkie (32 proc.) oraz podlaskie (30 proc.). Małopolska, z wynikiem 28 proc., znajduje się dokładnie na średnim poziomie krajowym. Z kolei na północy i zachodzie – w pomorskim, opolskim czy lubuskim – dziedziczenie dotyczy znacznie mniejszej części mieszkańców (od 19 do 21 proc.).

Dziedziczenie – efekt dekad, nie chwilowej koniunktury

Kamil Nowak z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów podkreśla, że obecny rozkład dziedziczenia to nie tylko efekt bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym. – To rezultat długotrwałych procesów: struktury własności, urbanizacji, migracji i zmian demograficznych. Dzisiejsze statystyki są efektem decyzji rozłożonych na dziesięciolecia, a nie tylko ostatnich lat – wyjaśnia ekspert.

W praktyce oznacza to, że w niektórych regionach Polski odziedziczone nieruchomości mogą stanowić realny kapitał – zwłaszcza w miastach, gdzie popyt na mieszkania jest wysoki. Jednak w miejscach, które dotyka depopulacja, domy i mieszkania po zmarłych często pozostają niewykorzystane. Spadkobiercy nie zawsze chcą lub mogą się tam osiedlić, a sprzedaż takich nieruchomości bywa trudna i mniej opłacalna.

Spadek: szansa czy kłopot?

Choć mieszkanie otrzymane w spadku często jawi się jako finansowa wygrana, rzeczywistość bywa bardziej złożona. Jak wynika z badań, spadek jest najczęstszą ścieżką dojścia do własności nieruchomości – wyprzedza zarówno zakup za gotówkę, jak i na kredyt. Jednak nie każdy spadek daje takie same możliwości. O wartości i atrakcyjności odziedziczonego majątku decyduje przede wszystkim lokalizacja.

• W dużych miastach odziedziczone mieszkanie to często szansa na własny start lub ważny kapitał, który można sprzedać lub wynająć.
• Na obszarach wyludniających się wartość takich nieruchomości może być niższa od oczekiwań, a ich sprzedaż – szczególnie trudna.

Eksperci zwracają uwagę, że znaczenie spadków będzie rosło wraz ze starzeniem się społeczeństwa i zmianą pokoleniową właścicieli majątku. Dla wielu rodzin spadek lub pieniądze z jego sprzedaży mogą stanowić decydujący wkład własny przy zakupie nowego mieszkania. Z drugiej strony, rosnąca liczba spadków może pogłębiać różnice społeczne – dla jednych będzie to szansa na awans majątkowy, dla innych – nieruchomość niewpisująca się w ich potrzeby czy plany życiowe.

Większość Polaków nie ma testamentu – co to oznacza?

Pomimo rosnącego znaczenia dziedziczenia, niemal 90 proc. Polaków nie sporządziło testamentu. W praktyce oznacza to, że majątek – w tym nieruchomości – przekazywany jest ustawowo, zgodnie z hierarchią określoną w Kodeksie cywilnym. Pierwszeństwo mają małżonek i dzieci, potem wnuki, a w dalszej kolejności rodzice i rodzeństwo. Osoby niespokrewnione, jak partnerzy z nieformalnych związków, bez testamentu nie mają prawa do spadku.

Warto pamiętać, że dziedziczenie obejmuje nie tylko aktywa, ale również zobowiązania finansowe. Spadkobierca może odziedziczyć długi i odpowiadać za nie do wysokości wartości majątku. Jeżeli długi przewyższają wartość spadku, można go odrzucić – ale trzeba to zrobić w ciągu sześciu miesięcy od uzyskania informacji o śmierci spadkodawcy, także w imieniu małoletnich dzieci.

Spadki a przyszłość rynku mieszkaniowego

Coraz większa rola dziedziczenia może zmienić obraz rynku nieruchomości w Polsce. W regionach dotkniętych odpływem ludności część domów i mieszkań będzie stała pusta lub zostanie sprzedana za niższą cenę. Natomiast w aglomeracjach odziedziczone lokum może być przepustką do własności, gwarantując lepszy start życiowy. Eksperci przewidują, że decyzje spadkobierców będą coraz bardziej wpływać na podaż mieszkań i kształtować lokalne nierówności majątkowe.

Ostatecznie, w obliczu starzejącego się społeczeństwa, dziedziczenie stanie się jednym z głównych mechanizmów transferu majątku między pokoleniami. To wyzwanie zarówno dla rynku, jak i dla samych rodzin, które coraz częściej będą musiały mierzyć się nie tylko z emocjonalnymi, ale i praktycznymi konsekwencjami spadkobrania.