Własność warstwowa: Rewolucja w polskim prawie nieruchomości

Prawo własności warstwowej, które od lat funkcjonuje w wielu krajach Europy i Ameryki Północnej, już wkrótce może stać się rzeczywistością także w Polsce. Według zapowiedzi Ministerstwa Rozwoju i Technologii, projekt ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych trafi wkrótce pod obrady Rady Ministrów. Jeśli przepisy wejdą w życie, przyniosą prawdziwą rewolucję w myśleniu o przestrzeni miejskiej oraz inwestycjach budowlanych.

Nowy porządek: grunty, tunele i budynki – oddzielne prawa własności

Dotychczas w Polsce właściciel gruntu miał pełną kontrolę nie tylko nad powierzchnią swojej działki, ale także nad tym, co znajduje się pod nią i nad nią. To właśnie dlatego w wielu polskich miastach całe hektary znakomicie zlokalizowanych terenów pozostają niezagospodarowane: znajdują się nad tunelami drogowymi, kolejowymi, lub inną skomplikowaną infrastrukturą techniczną. W takich miejscach deweloperzy nie kwapią się do inwestycji, bo nie chcą budować na cudzym gruncie czy nad cudzą infrastrukturą, a właściciele gruntu (np. spółki kolejowe czy miejskie) rzadko prowadzą działalność deweloperską.

Nowe przepisy mają to zmienić. Proponowana ustawa o odrębnej własności obiektów budowlanych pozwoli oddzielić własność działki od własności budynków, tuneli, stacji czy innych obiektów znajdujących się nad lub pod powierzchnią gruntu. Oznacza to, że na jednym terenie różne "warstwy" (podziemna, naziemna, nadziemna) mogą należeć do różnych właścicieli.

Co się zmieni dla właścicieli i inwestorów?

Wprowadzenie własności warstwowej otworzy rynek na inwestycje, które dotychczas były niemożliwe lub bardzo utrudnione. Deweloperzy będą mogli budować nad torami, drogami czy tunelami bez konieczności wykupywania całego gruntu. Umożliwi to łatwiejsze uzyskanie kredytu (nowe prawo przewiduje możliwość ustanowienia hipoteki na samym budynku, niezależnie od gruntu) oraz prostsze uregulowanie kwestii prawnych związanych np. z dostępem do infrastruktury podziemnej.

Przykład Warszawy pokazuje skalę możliwych zmian: w ścisłym centrum miasta ogromny teren nad torami kolejowymi od lat pozostaje pusty i służy jako parking, mimo że technicznie możliwe byłoby wybudowanie tam biurowców czy budynków mieszkalnych. Po zmianach właściciel gruntu (np. PKP) nie musiałby sam inwestować, lecz mógłby udostępnić "warstwę" nad torami do zagospodarowania przez dewelopera.

Nowe reguły gry: ustanawianie własności warstwowej

Jak informuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii, odrębna własność obiektu budowlanego będzie mogła powstać:

• na podstawie porozumienia między inwestorem a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu,
• w wyniku jednostronnej decyzji właściciela gruntu,
• na podstawie decyzji administracyjnej – w przypadku inwestycji celu publicznego.

Warunkiem powstania takiego prawa będzie oddanie obiektu do użytkowania. Ustawa określi również szczegółowe procedury ustanawiania własności warstwowej, właściwość organów administracji oraz zasady zakładania ksiąg wieczystych dla takich obiektów.

Nowy rodzaj służebności i konsekwencje dla rynku

Projekt przewiduje także wprowadzenie nowego rodzaju służebności, dzięki której właściciel obiektu będzie miał zapewniony dostęp do niego – np. w celu utrzymania, naprawy, eksploatacji czy rozbiórki. To rozwiąże wiele dotychczasowych konfliktów i uprości relacje pomiędzy właścicielami różnych warstw tej samej przestrzeni.

Zmiany te mogą mieć również wpływ na wartość nieruchomości oraz sposób rozliczania odszkodowań w przypadku np. budowy infrastruktury podziemnej pod istniejącą zabudową. W niektórych przypadkach nowe prawo będzie mogło zostać ustanowione decyzją urzędu, bez pełnej swobody właściciela gruntu. To budzi pewne kontrowersje, zwłaszcza wśród właścicieli nieruchomości w miastach, którzy mogą stracić część kontroli nad tym, co dzieje się pod ich działką.

Polska dołącza do europejskiego trendu

Podobne systemy funkcjonują już od lat w krajach takich jak Szwecja, Finlandia, Austria, Norwegia czy Stany Zjednoczone. Pozwalają one efektywniej wykorzystywać miejską przestrzeń i ograniczać rozlewanie się miast na tereny zielone. W Polsce przyczyni się to nie tylko do dogęszczania centrów, ale też do odblokowania inwestycji tam, gdzie dotąd było to niemożliwe – głównie nad i pod istniejącą infrastrukturą.

Choć szczegóły rozwiązań legislacyjnych nie są jeszcze znane, już dziś można przewidywać, że wprowadzenie własności warstwowej przyniesie duże ożywienie na rynku nieruchomości i otworzy nowe możliwości dla inwestorów, samorządów oraz właścicieli działek.

Co dalej? Czekamy na szczegóły

Projekt ustawy trafi wkrótce pod obrady rządu i dopiero wtedy poznamy konkretne zapisy. Wiadomo natomiast, że polska wersja prawa własności warstwowej może zrewolucjonizować dogęszczanie miast, politykę mieszkaniową i inwestycje infrastrukturalne. Pytanie, jak nowe prawo wpłynie na relacje właścicieli gruntów, deweloperów i samorządów – pozostaje otwarte do czasu ogłoszenia finalnych przepisów.