Senat zmienił zasady krótkiego najmu. Airbnb może stracić część lokali

Senat w piątek 6 listopada 2026 r. przyjął nowelizację ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych wraz z 18 poprawkami. Za podjęciem uchwały głosowało 93 senatorów, nikt nie był przeciw, a jeden senator wstrzymał się od głosu. Ustawa nie trafi od razu na biurko prezydenta. Ponieważ izba wyższa wprowadziła zmiany, akt prawny wraca do Sejmu, gdzie posłowie zdecydują, czy przyjmą senackie poprawki. Sejm uchwalił nowelizację 8 października 2026 r. — za było 407 posłów, przeciw 24, a 9 wstrzymało się od głosu. Nowe przepisy dotyczą przede wszystkim krótkiego najmu mieszkań, domów i pokoi, a także obiektów noclegowych, które dotąd funkcjonowały w szarej strefie lub nie miały pełnej ewidencji.

Ustawa ma charakter implementacyjny, bo wdraża unijne rozporządzenie dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym. Jednocześnie idzie dalej i daje polskim wspólnotom, spółdzielniom oraz gminom nowe instrumenty ograniczania oferty dostępnej m.in. w serwisach rezerwacyjnych, takich jak Airbnb. To oznacza, że rynek krótkoterminowy stanie się bardziej przejrzysty, ale też bardziej obciążony formalnościami. Dla właścicieli lokali oznacza to obowiązek rejestracji, opublikowania numeru identyfikacyjnego, spełnienia wymogów technicznych i przeciwpożarowych oraz poddania się kontroli. Dla samorządów oznacza z kolei możliwość wyznaczenia miejsc, w których najem na doby ma być wyłączony albo ograniczony wyjątkami.

Najem na doby może zostać wyłączony uchwałą mieszkańców

Kluczowy przepis pozwala właścicielom lokali we wspólnocie mieszkaniowej lub walnemu zgromadzeniu spółdzielni mieszkaniowej podjąć uchwałę zakazującą świadczenia usług hotelarskich w lokalach na danej nieruchomości. W przypadku spółdzielni wymagana będzie większość ponad 50 proc. uprawnionych do głosowania. Po przyjęciu takiej uchwały przedsiębiorcy prowadzący najem krótkoterminowy będą mieli sześć miesięcy na zakończenie działalności. To rozwiązanie ma chronić mieszkańców przed hałasem, częstymi zmianami gości, przeciążeniem klatek schodowych, wózków i nieznajomych w windzie oraz poczuciem, że blok funkcjonuje jak mały hotel.

Senat nie obniżył progu poparcia dla zakazu w spółdzielni. Utrzymano wymóg ponad połowy uprawnionych do głosowania. Senatorowie odrzucili wnioski o ułatwienie tej procedury, argumentując, że zakaz w najmie krótkoterminowym jest głęboką ingerencją w prawo własności gwarantowane konstytucją. Jednocześnie w toku prac pojawiały się też głosy, że tak wysoki próg będzie w praktyce trudny do spełnienia, szczególnie w dużych spółdzielniach liczących dziesiątki tysięcy członków. Senatorowie podkreślali, że skoro grupa mieszkańców ma ograniczać prawo właściciela do dysponowania lokalem, powinna działać wyraźna i stabilna większość, a nie dowolnie niska frekwencja. Efekt jest więc kompromisowy: zakaz istnieje, ale jest trudny do uzyskania w dużych osiedlach spółdzielczych.

Kontrole i wykreślanie z ewidencji: trzy uchybienia kończą legalny najem

Ustawa daje mieszkańcom, wspólnotom i spółdzielniom prawo do inicjowania kontroli obiektów wykorzystywanych do najmu krótkoterminowego. Kontrole nie mają być ograniczone wyłącznie do formalności. Mają obejmować wymagania techniczne, ochronę przeciwpożarową, bezpieczeństwo oraz porządek publiczny. W praktyce oznacza to, że sąsiad lub wspólnota może złożyć wniosek o sprawdzenie lokalu, jeśli np. goście regularnie robią hałas, zaśmiecają śmietnik, nie stosują się do regulaminu albo jeśli lokal nie ma odpowiednich zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Osobną sankcją jest obowiązkowe wykreślenie obiektu z gminnej ewidencji, jeśli w ciągu sześciu miesięcy od pierwszego stwierdzonego przypadku odnotowano łącznie trzy naruszenia dotyczące bezpieczeństwa i porządku publicznego. Ponowny wpis do ewidencji będzie możliwy dopiero po roku. Senat doprecyzował, że naruszenia będzie można stwierdzać także na podstawie interwencji lub innych czynności policji, straży gminnej oraz pozostałych właściwych organów. Do limitu trzech naruszeń nie będą wliczane te, które wynikną z zawiadomienia złożonego przez właściciela lokalu lub obiektu albo przez przedsiębiorcę świadczącego w nim usługi hotelarskie. To ważna zmiana, bo właściciel, który wezwie służby do niesfornych gości, nie będzie automatycznie samooskarżał się i doliczał interwencji do progu skutkującego wykreśleniem.

Wspólnoty oraz zarządy i rady nadzorcze spółdzielni będą mogły występować do policji lub straży gminnej o informacje o podjętych czynnościach. Służby przekażą je bez danych osobowych. To ułatwi mieszkańcom śledzenie, czy w budynku dochodzi do powtarzających się incydentów, i pozwala przygotować materiał do dalszych działań. Jednocześnie chroni prywatność osób, które mogą być tylko przypadkowymi świadkami interwencji.

Gminne strefy zakazu: samorządy dostaną narzędzie planistyczne

Nowym rozwiązaniem są gminne strefy zakazu najmu krótkoterminowego. Rada gminy, na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, może ustanowić obszar, na którym działalność w zakresie usług hotelarskich w lokalach mieszkalnych będzie czasowo wyłączona. Uchwały mogłyby przewidywać wyjątki podmiotowe, przedmiotowe lub czasowe. Taki mechanizm ma pozwolić gminom na reagowanie tam, gdzie presja najmu turystycznego jest największa: na obrzeżach śródmieścia, w dzielnicach historycznych, w pobliżu zabytków, w pobliżu uczelni albo tam, gdzie mieszkania zmieniają charakter na noclegi dla turystów.

Przepisy dające wspólnotom i spółdzielniom możliwość zakazywania najmu krótkoterminowego oraz regulacje dotyczące gminnych stref zakazu miałyby wejść w życie 1 stycznia 2028 r. W przypadku gmin uchwała wyznaczająca strefę ma zacząć obowiązywać najwcześniej po sześciu miesiącach od jej ogłoszenia. Senat odrzucił propozycję wcześniejszego wejścia w życie tych przepisów. Odrzucono również wniosek o tym, by inicjatywę wyznaczenia strefy mogły zgłaszać rady miejskie w drodze indywidualnych wniosków radnych albo grupa mieszkańców. Wniosek formalnie może złożyć tylko wójt, burmistrz lub prezydent miasta. To istotne ograniczenie, bo uniemożliwia szybkie działania samych mieszkańców bez decyzji samorządowca.

Unijna rejestracja, numery ofert i groźba kar do 50 tys. zł

Ustawa wprowadza m.in. Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, obowiązek rejestracji obiektów świadczących usługi najmu krótkoterminowego, numery identyfikacyjne dla ofert oraz kary do 50 tys. zł za naruszenie nowych obowiązków. Hotele będą podawać numery nadane w odrębnym Centralnym Wykaze Obiektów Hotelarskich. Za działalność bez wymaganego wpisu lub brak numeru w ofercie przewidziano karne. Przepisy o centralnym wykazie, numerach ID w ofertach i karach mają wejść w życie po 14 dniach od ogłoszenia ustawy. Prowadzący już najem na doby w obiektach podlegających gminnej ewidencji będą mieć od tego dnia cztery miesiące na złożenie w gminie projektu regulaminu porządkowego.

Nowelizacja doprecyzowuje też definicję usług hotelarskich. Obejmuje m.in. ogólnodostępny najem domów, mieszkań i pokoi, jeśli jednorazowy pobyt klienta trwa krócej niż 30 dni. W ofertach trzeba będzie podawać numer ID, a platformy pośredniczące w najmie będą przekazywać te numery do właściwych systemów. To ma ograniczyć sytuację, w której te same apartamenty pojawiają się na wielu serwisach rezerwacyjnych bez możliwości łatwej weryfikacji, czy obiekt jest zarejestrowany, czy spełnia wymogi bezpieczeństwa, czy też płaci należne opłaty.

30 dni jako granica: co nie będzie już krótkim najmem

Senat przyjął poprawkę wyłączającą z przepisów o najmie krótkoterminowym zakwaterowanie jednego klienta trwające nie krócej niż 30 dni jednorazowo, o ile dany obiekt w przeważającej części jest przeznaczony do świadczenia takich usług. Dotyczy to m.in. obiektów zbliżonych do akademików, pensjonatów czy obiektów służących dłuższym pobytem. To ważna zmiana, bo oddziela najem turystyczny od dłuższego zakwaterowania, które nie generuje takich samych problemów porządkowych jak rotacja gości co kilka nocy.

Jednocześnie definicja 30 dni oznacza, że typowe oferty weekendowe, pobyt na tydzień, miesięczny najem krótszy niż miesiąc czy sezonowe wynajmy poniżej 30 dni mogą być traktowane jako usługi hotelarskie. Właściciele będą musieli się do nich dostosować: zarejestrować obiekt, opublikować numer ID, ustalić regulamin porządkowy, zapoznać gości z zasadami ciszy nocnej, czasie trwania doby hotelowej i danych kontaktowych do właściciela. To dodatkowy obowiązek, ale też element porządku, którego dotąd często brakowało.

Przepisy wracają do Sejmu i dopiero potem trafią do prezydenta

Większość poprawek senackich ma charakter doprecyzowujący, redakcyjny i techniczny, ale kilka jest merytorycznych. Trzy najważniejsze dotyczą limitu naruszeń, wyłączenia zakwaterowania trwającego co najmniej 30 dni oraz utrzymania progu ponad 50 proc. uprawnionych do głosowania w spółdzielniach. Senatorowie przyjęli 13 poprawek w jednym głosowaniu. Dotyczą one m.in. przekazywania numerów ID platformom pośredniczącym w najmie, treści regulaminów porządkowych i trybu nakładania kar na platformy. Po zakończeniu prac w Sejmie ustawa trafi do prezydenta, który ma 21 dni na jej podpisanie lub weto. Dopiero wtedy możliwe będzie ogłoszenie w Dzienniku Ustaw i uruchomienie harmonogramu wejścia w życie poszczególnych regulacji.

W tle prac pojawił się też kontekst polityczny. W lipcu doszło do sporu w koalicji, gdy resort rozwoju i technologii złożył autopoprawkę, która wykreślała przepisy umożliwiające wspólnotom, spółdzielniom i samorządom wprowadzanie zakazu najmu krótkoterminowego. Wiceszef resortu sportu i turystyki przekonywał, że przyjęte rozwiązania były wystarczające, a przedstawiciele resortu funduszy i polityki regionalnej wskazali, że pierwotny projekt nie dawał mieszkańcom i samorządom praw do ograniczania najmu na doby. Na początku września rząd przyjął autopoprawkę przywracającą te rozwiązania. Resort sportu i turystyki wskazuje, że zmiany zwiększą podmiotowość mieszkańców oraz samorządów w kształtowaniu otoczenia, w którym żyją.

Na rynku najmu krótkoterminowego zmiany prawdopodobnie przełożą się na dwie tendencje. Część właścicieli dostosuje się do przepisów, rejestrując obiekty i podnosząc standardy, inni natomiast przeniosą lokale do najmu długoterminowego albo rozważą sprzedaż. W dużych miastach, gdzie oferta noclegów oparta jest głównie na apartamentach, może dojść do spowolnienia podaży i wzrostu zainteresowania hotelami oraz oficjalnymi obiektami noclegowymi. Dla samorządów kluczem będzie nie tylko przyjęcie ustawy, ale też realna decyzja o tym, czy w ogóle utworzyć strefy zakazu i jakie wyjątki przewidzieć. Ustawa daje narzędzia, ale ich użycie będzie zależało od polityki lokalnej, presji mieszkańców i oceny, czy najem krótkoterminowy faktycznie pogarsza jakość życia w danych rejonach.