Najem bez fajerwerków: mieszkania wracają na rynek, a lokatorzy odzyskują przewagę

Po tym, jak rynek najmu przez ostatnie miesiące przyciągał uwagę podwyżkami i kolejkami pod drzwiami mieszkań, widać wyraźne wyhamowanie. Najemcy przestają się spieszyć, a właściciele coraz częściej godzą się na rozmowy o stawce. Spokojny szczyt sezonu i koniec castingów to nie tylko chwytliwy obraz. To sygnał, że podaż, dostępność lokali i zmiana nastrojów inwestycyjnych zaczynają realnie przesuwać równowagę na stronę osób szukających mieszkania do wynajęcia.

Dane serwisów ogłoszeniowych wskazują, że w okresie przypadającym na koniec wakacji i początek roku akademickiego popyt wzrósł, ale nie na tyle, by uruchomić presję cenową. Na rynek powrócili studenci, absolwenci, osoby zmieniające pracę oraz obcokrajowcy. Jednocześnie liczba dostępnych lokali, choć mniejsza rok do roku o około 7 proc., pozostaje wystarczająca, by najemcy nie musieli wybierać pod presją czasu. W pierwszej kolejności z ofert znikają lokalizacje najsłabsze cenowo: mniejsze metraże, mieszkania w podstawowym standardzie i ulice oddalone od centrów.

Zaobserwować można też ciekawą różnicę między segmentami. W kilku miastach średnie stawki utrzymywały się na stabilnym poziomie, a niewielkie wzrosty dotyczyły głównie kawalerek i mniejszych mieszkań. Eksperci traktują te ruchy jako sezonowe. Jednocześnie większe lofty i mieszkania trzy- czy czteropokojowe potaniały w niektórych rynkach. W Gdańsku średni czynsz za kawalerki wzrósł o 9,5 proc. w ujęciu rocznym, podczas gdy w Łodzi najem mieszkań czteropokojowych obniżył się o 8,5 proc. To pokazuje, że rynek nie jest jednolity, a stawki zależą od metrażu, lokalizacji i zdolności negocjacyjnej obu stron.

Wrześniowa fala ofert: więcej mieszkań i pierwszy wyraźny spadek stawek

Najnowsze dane za wrzesień potwierdzają, że rynek zmienia charakter. Wzrost oferty najmu o 12 proc. oraz spadek średniego czynszu do 2676 zł to najważniejsze sygnały tego cyklu. Liczba dostępnych ofert najmu wzrosła o 12 proc. w porównaniu z sierpniem, a do jednej z największych baz ogłoszeniowych trafiło 21,7 tys. nowych propozycji. To oznacza, że średnio co dwie minuty pojawiał się kolejny lokal gotowy do wynajęcia. Na koniec miesiąca najemcy mogli wybierać spośród 27,3 tys. ofert. Przy tak dużej podaży właściciele tracą przewagę znaną z poprzednich lat, gdy to oni dyktowali zasady.

Średni czynsz w miastach wojewódzkich spadł do 2676 zł, czyli o 35 zł mniej niż przed miesiącem. To spadek o 1,3 proc. i jeden z najwyraźniejszych sygnałów odwracania trendu. Obniżki wystąpiły w 12 z 16 analizowanych miast. Najmocniej taniało w Kielcach, gdzie stawki spadły o 3,6 proc. w skali miesiąca. Równocześnie w Krakowie roczny spadek wyniósł 5,2 proc., choć średni czynsz nadal przekracza 3100 zł. To miasto jest też jednym z rynków, w których we wrześniu najszybciej przybywało nowych ogłoszeń: o 15 proc.

• Kielce: wzrost liczby ofert o 28 proc. miesiąc do miesiąca i spadek stawek o 3,6 proc.
• Lublin: przyrost ogłoszeń o 19 proc. oraz spadek czynszu o 2,4 proc.
• Kraków i Wrocław: po 15 proc. nowych ofert, oba miasta z wyraźną przewagą najemców.
• Trójmiasto: wzrost podaży o 24,8 proc., a w Sopocie nawet o 41 proc., co podkreśla wpływ najmu krótkoterminowego.

Warto też porównać dwa krańce rynku. W Warszawie średni czynsz to około 4821 zł, natomiast w Kielcach 2008 zł. Różnica jest prawie dwuipółkrotna. W obu miastach najpopularniejsze są mieszkania dwupokojowe, ale budżety najemców różnią się znacząco: w Kielcach najczęściej mieszczą się w granicach 2000 zł, a w Warszawie sięgają 3500 zł. Takie porównanie pokazuje, że ogólnopolskie średnie bywają mylące, a realna sytuacja zależy od lokalnego rynku.

Dlaczego wracają mieszkania z najmu krótkoterminowego

Ważnym motorem wzrostu podaży jest wracanie mieszkań z najmu krótkoterminowego. Po sezonie letnim część lokali wraca na rynek długoterminowy, szczególnie w miejscach turystycznych. W Trójmieście widać to szczególnie wyraźnie: oferta wzrosła o 24,8 proc., a w Sopocie o 41 proc. To nie jest nowy mechanizm, ale w tym cyklu może nabrać większej skali, bo właściciele zaczynają przeliczać przyszłe ryzyko regulacyjne.

Sejm przyjął nowelizację, która ma umożliwić wspólnotom, spółdzielniom i gminom zakazywanie najmu na doby. W planach jest także centralny wykaz turystycznych obiektów noclegowych oraz kary sięgające 50 tys. zł. Formalne zakazy mają wejść w życie dopiero od 2028 r., ale sama perspektywa zmian już teraz działa na część inwestorów jak sygnał ostrzegawczy. Część właścicieli zaczyna kalkulować, czy nie opłaca im się wcześnie przejść na najem długoterminowy, zanim regulacje utrudnią dotychczasowy model biznesowy.

Małe mieszkania pozostają na topie, duże wolą kupować

Najemcy szukają przede wszystkim mniejszych mieszkań. Największe zainteresowanie budzą lokale dwupokojowe, po które sięga niemal co drugi klient. Kawalerki pozostają ważną kategorią, a mieszkania trzypokojowe interesują co szóstego lub co piątego poszukującego. Duże lokale z czterema i więcej pokojami stanowią zaledwie kilkanaście procent popytu najmu. W sprzedaży odsetek osób szukających dużych mieszkań jest wyraźnie wyższy: sięga około 13 proc.

To pokazuje prosty wniosek: jeśli ktoś potrzebuje przestronnego mieszkania na lata, chętniej kupuje, nawet z kredytem, niż płaci wysoki czynsz przez lata. Mniejsze lokale lepiej sprawdzają się jako tymczasowy przystanek. Dane o metrażach wzmacniają ten obraz: średnio wynajmowane mieszkania mają około 54 m2, podczas gdy mieszkania zamieszkiwane przez właścicieli, w tym domy, są niemal dwukrotnie większe. Najemcy najczęściej szukają lokali o powierzchni 30 lub 40 m2, bo taki metraż mieści się w budżecie i nie ogranicza przyszłych decyzji życiowych.

Interesujące jest też to, jak młode grupy traktują wynajmowane mieszkanie. Ponad połowa osób, które w ciągu ostatnich pięciu lat wyprowadziły się z domu rodzinnego, traktuje obecne lokum jako tymczasowe. Jeszcze więcej deklaruje, że za dekadę chce mieszkać gdzie indziej. To zmienia logikę wyboru: mniejszy metraż, niższe koszty i większa elastyczność ważą więcej niż przestrzeń, która mogłaby ograniczać mobilność.

Czy najem tanieje? To nie takie proste

Nawet jeśli czynsz bazowy spada lub się stabilizuje, całkowity koszt życia w wynajmowanym mieszkaniu nie zawsze maleje. Najemcy coraz wyraźniej odczuwają wzrost opłat administracyjnych, rachunków za prąd, wodę, gaz i ogrzewanie. Właściciele z kolei borykają się z rosnącymi kosztami utrzymania nieruchomości, podatkami i ryzykiem pustostanów. Dlatego porównywanie tylko stawki miesięcznej może dać niepełny obraz sytuacji.

Właściciele, którzy nie mogą znaleźć najemców przez dłuższy czas, zaczynają zmieniać strategię. Część z nich decyduje się na sprzedaż lokalu. W efekcie oferta najmu ubywa, ale jednocześnie rośnie podaż na rynku wtórnym. To kolejna zmiana, która może wpłynąć na ceny sprzedaży i dynamikę całego rynku mieszkaniowego. W miastach, gdzie najem staje się mniej opłacalny, właściciele mogą szybciej zbywać lokale, co zwiększy presję na kupujących i potencjalnie otworzy przestrzeń do negocjacji.

Spadek rentowności najmu i przesunięcie części lokali na sprzedaż to sygnał, którego nie wolno lekceważyć. Jeśli przychód z czynszu maleje, a cena zakupu nieruchomości rośnie lub stabilizuje się na wysokim poziomie, inwestycja przestaje być tak atrakcyjna jak wcześniej. W Krakowie widać ten rozdźwięk szczególnie wyraźnie: najem tanieje o 5,2 proc. w ujęciu rocznym, a nowe mieszkania drożeją o 3,2 proc. W takich warunkach decyzja o zakupie pod wynajem wymaga już nie tylko kalkulacji emocjonalnej, ale ostrożnego porównania z alternatywnymi sposobami lokowania kapitału.

Co to oznacza dla osób planujących przeprowadzkę

Dla najemców najbliższe miesiące mogą być znacznie wygodniejsze niż przed rokiem. W miastach, w których podaż wzrosła najszybciej, pojawia się realna możliwość negocjacji: niższa stawka, dłuższy okres bez opłat, meble, pralka, parking lub opłacone media. Szczególnie warto obserwować Kielce, Lublin, Kraków, Wrocław i Trójmiasto, bo tam wybór lokali jest najszerszy, a sezonowa fala ofert może się przedłużyć do czwartego kwartału.

Dla inwestorów komunikat jest inny. Nieruchomość na wynajem coraz trudniej traktować jako samodzielną gwarancję zysku. Trzeba porównywać ją z obligacjami, lokatami, funduszami lub innymi aktywami, uwzględniając ryzyko pustostanów, koszty utrzymania i zmianę regulacji. Najem może nadal się opłacać, ale coraz częściej wymaga cierpliwości, dobrej lokalizacji i realistycznej wyceny. Tymczasem dla właścicieli, którzy chcą zyskać stabilność, przejście z najmu krótkoterminowego na długoterminowy może być nie tyle kaprysem, co rozsądnym ruchem.